對(duì)地產(chǎn)股的真正關(guān)注是在去年經(jīng)歷過(guò)一大波上漲之后進(jìn)行的，地產(chǎn)股研究的深度和廣度還不行，但是漸漸看懂了一些邏輯，因?yàn)榈禺a(chǎn)股地產(chǎn)和保險(xiǎn)也有類似的地方：費(fèi)用前置、地產(chǎn)股利潤(rùn)后置，內(nèi)含價(jià)值類似于NAV，并且未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)看得清楚，確定性也比較強(qiáng)，地產(chǎn)股和我一開(kāi)始簡(jiǎn)單地把地產(chǎn)股等同于房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌期權(quán)膚淺認(rèn)知有所區(qū)別。

地產(chǎn)股以下是一些淺見(jiàn)，把會(huì)上的發(fā)言更加嚴(yán)謹(jǐn)化一些。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱？買房還是買股？以五年為周期的話，在目前這個(gè)階段，我個(gè)人更傾向于房地產(chǎn)股票。首先，對(duì)于一線城市來(lái)講，已經(jīng)上漲了十幾年，未來(lái)五年是什么樣子，我個(gè)人沒(méi)能力看得清楚。但是有一個(gè)指標(biāo)我們是沒(méi)辦法繞開(kāi)的，那就是租金回報(bào)率。2004年左右一線城市的租金回報(bào)率在6%上下，而如今一線城市的租金回報(bào)率在1.5%左右，租房市場(chǎng)具備高商品、低投資屬性，所以租金回報(bào)率更好地反映了真實(shí)的市場(chǎng)平均需求。

正如盈利和ROE決定了股票的長(zhǎng)期估值中樞，同樣地，租金收益率也決定了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期波動(dòng)的中心軌跡。同時(shí)，再看目前AH股尤其是更便宜的港股地產(chǎn)股，目前的地產(chǎn)股平均靜態(tài)PE不到10倍左右，很多股息率超過(guò)了5%。我個(gè)人認(rèn)為，衡量地產(chǎn)股最重要的指標(biāo)是前瞻性PE，也就是用預(yù)估當(dāng)年銷售額乘以預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)率，然后用市值相除。因?yàn)榈禺a(chǎn)的商業(yè)模式有一定的費(fèi)用前置、利潤(rùn)后置的情況，所以前瞻性PE相比于靜態(tài)PE更能反映地產(chǎn)股的投資價(jià)值。而前瞻性PE房地產(chǎn)公司目前平均在5倍左右。化繁為簡(jiǎn)，這樣簡(jiǎn)單地對(duì)比兩類資產(chǎn)的估值情況，就知道目前是地產(chǎn)股更具備投資價(jià)值了。

首先從我個(gè)人的投資體系來(lái)講，盡量少去預(yù)測(cè)未來(lái)。進(jìn)行現(xiàn)在靜態(tài)的評(píng)估，也就是說(shuō)以防守為主。1）前瞻性PE。地產(chǎn)股金地商置目前按照2017年銷售額來(lái)進(jìn)行預(yù)估，PE在2.9倍左右，不到3倍；今年1—4月公布的銷售額為98億左右，按照管理層的說(shuō)法，這是操盤(pán)口徑，如果統(tǒng)一加總操作和非操盤(pán)口徑，1—4月的銷售額是增長(zhǎng)20%的。所以，如果我們按照這個(gè)預(yù)估，那么2018年金地商置的前瞻性PE是2.4倍左右，是目前內(nèi)房股最低行列。2）土儲(chǔ)低廉且豐富。金地商置的土儲(chǔ)成本很低，在6000元左右，地產(chǎn)股土儲(chǔ)面積大概在1400萬(wàn)平方米，毛利率一般在35%以上，2017年的銷售均價(jià)在1.8萬(wàn)每平方米。3）財(cái)務(wù)安全，拿地開(kāi)始謹(jǐn)慎。目前金地商置的凈負(fù)債率已經(jīng)下降到31%，背靠金地集團(tuán)，融資成本常年在4.5%左右，銷售回款率達(dá)到90%，2017年開(kāi)始在過(guò)熱的土地市場(chǎng)拿地謹(jǐn)慎。拿地的原則：內(nèi)部收益率比較達(dá)到13%以上、毛利率30%。去年拿地支出總共124億。地產(chǎn)股以上這些因素都是內(nèi)房股中財(cái)務(wù)最安全、防御性最強(qiáng)的股票。