11 月首套、二套房貸利率均連續第6 個月上行。11 月首套利率為5.53%，環比上漲1BP；二套利率5.85%，環比上漲1BP，兩者均遠高于央行所規定的下限。房貸利率持平的城市數量明顯增加，上漲的城市數量則相應減少。15 個城市首套利率水平有所上漲，11 個城市維持上月水平，9 個城市有所下調。漲幅最高的為南寧，環比上升14BP，達到6.30%，為全國最高水平，主要是由于南寧房地產市場仍較為火熱。除南寧外，還有蘇州、鄭州的首套利率在6%以上。上海仍為全國首套利率平均水平最低城市，但已從10 月的4.83%上漲至4.90%，不再低于央行規定的下限。北京首套利率水平保持穩定；廣州略有下調；深圳的首套利率水平變化幅度也較大，環比上漲6 個BP。從全國樣本銀行的利率情況來看，臨近年底，大部分銀行的房貸利率開始趨于穩定，上調和下調房貸利率的銀行（分支行）數量環比都有所減少。

    　　臨近年底，多銀行表示信貸額度緊張，停貸銀行的數量逐漸增加，預計年前將會有更多銀行暫停房貸業務，并于2020 年元旦后予以恢復。部分銀行停辦按揭貸款，主要還是年底銀行按揭貸款額度緊張所致。一方面上半年額度消耗太大，另一方面年底銀行面臨各種監管指標的考核，無論是涉房貸款的總量監控，還是流動性指標考核（按揭貸款久期過長），或者普惠金融、小微貸款年底沖量的需求，都對銀行配置按揭的額度形成一定的制約。

    　　在年底銀行額度普遍較為緊張的情況下，我們認為年內新發放按揭貸款利率下行的可能性不大，多數城市大概率以穩為主。

    　　LPR 只是決定了按揭貸款利率的下限，多數城市的按揭貸款利率都是高于下限的。LPR 下降并不必然意味著房貸利率要下降。實際利率水平主要還是受當地調控政策的影響，并反應在加點數上，具體由央行地方分支行和當地利率自律機制進行窗口指導。

    　　我們跟北京、成都、合肥等地開發商交流，發現LPR 下降后當地按揭利率都沒有發生變化。不過不排除年后按揭貸款利率有下行的可能，但還是要看當時的政策意圖。

    　　之前有個別媒體報道有11 月20 日當天放款的客戶下調了房貸利率，主要是因為20 日當日放款的客戶，其合同簽訂在20 日之前，屬于“存量合同”，加點數已經由合同固定下來，房貸利率的參考基準一般都以“放款日臨近LPR”為準，因此房貸利率也跟著下調了5 個BP。但這并不意味著11 月20 日之后的新客戶，房貸利率都能下降5 個BP。原因在于：但對于11 月20 日后簽訂的新合同，銀行可以改變加點數，其大框架仍然是在滿足當地房貸利率下限的基礎上進行根據當地的調控需求進行調整。

    　　對于11 月20 日之前就已經放款的貸款，其利率也不會馬上下降。（1）LPR 改革并不是讓所有的貸款都變成浮動利率，在降息周期中，銀行更傾向于同客戶簽訂固定利率貸款合同。固定利率的利率水平是根據“放款日臨近LPR”加點確定的，但此后不會隨著LPR 進行浮動。（2）即使是浮動利率貸款，也不是說LPR一降，其利率馬上就跟著降的。浮動利率貸款的重定價周期一般是一年，也就是說貸款利率一般是一年才調整一次。