報告摘要：

    　　板塊復盤：截止至11 月11 日，核心物業股股價指數較年初上升達109.61%，而同期恒生綜指上升8.5%，頭部公司估值創新高，市場對于板塊的認可度、關注度持續提升。目前龍頭物管公司2020 年PE 大多在20-30 倍區間，考慮到未來兩年規模、業績增速可觀、政策面持續友善、社區增值服務仍有挖掘空間等因素，我們認為物業板塊仍具備相當的投資價值。但面對全市場對于物管行業的熱捧，我們認為在個股的選擇上更應保持冷靜，傾向于選擇基本面確定性強、增值服務或非住宅物業領域有先發、差異化優勢的龍頭公司。

    　　2020年趨勢展望：

    　　確定性邏輯進一步強化，板塊估值無下修風險：竣工拐點已現，龍頭物管公司其關聯方將如期交付大量項目，由于增量項目比例的持續提升，部分龍頭物管公司能夠在保證服務質量的同時獲取超越行業均值的基礎服務毛利率。同時得益于增量面積的大量交付以及充沛的合同面積，板塊估值無下修風險。

    　　收并購迎來又一個豐年：充沛的現金與IPO 后募集的大量資金，我們判斷2020年物業管理行業將繼續迎來收并購的大年，我們更希望能夠見到一些在業態、布局區域上形成互補，“質”上的增長。

    　　市場拓展競爭加劇，非住宅業態收入占比提升：行業雖無短期增長的近憂，但仍有基數增長后中長期增速放緩的遠慮，因此明年市場拓展的競爭必然會進一步加劇。非住宅物業競爭相對緩和且易形成差異化優勢，明年龍頭物管公司在非住宅領域必將會有大的動作。

    　　科技賦能提升行業全要素生產率，經營提效帶來結構性機會：相較于科技應用對全行業潛移默化的改變，部分公司受益于分拆上市后的經營提效，將迎來利潤水平的修復，結構性機會值得把握。

    　　社區增值服務暫未達到瓶頸，明年將延續高速增長態勢。

    　　政策環境保持友好，行業加速邁向真正的市場化。

    　　維持行業優于大勢評級，首先推薦碧桂園服務、中航善達、永升生活服務，長期關注綠城服務。

    　　風險提示：增值服務、非住宅業態拓展不及預期；房地產市場超預期下滑。