報告摘要：

    展望2020年，一 二線和強三線城市，“因城施策”的政策調整，觸發需求端釋放，預計2020 年全年商品房銷售面積降幅不會超過5%。

    全年房價不會下跌，保持穩定。2019 年1-10 月的房地產開發投資仍保持10%以上的高增長，與18 年完全靠土地購置費拉動不同，19年施工面積的增長帶動建安投資的增長對房地產投資增長起到較強的支撐作用，土地購置費的拉動作用將會逐步減弱，有望在20 年年中見底。19 年全年新開工面積有望保持在8%以上的高位增長，支撐20 年施工面積的增速維持在高位，同時未來2 年是竣工大年，建安投資有望迎來高增，明年房地產投資增速仍有韌性。

    下半年以來房地產的資金收緊主要集中在企業端，絕非是一刀切的監管，核心是監管房企融資用途的合規性。在上半年房地產信托高速增長之后，下半年以來對房地產信托進行了更嚴格的監管，防范相關金融風險的積聚。未來房地產的資金監管，核心仍是“堵偏門，開正門”，個人和企業合理的資金需求仍將會得到支持和滿足。

    目前板塊的絕對估值和相對估值均處于歷史底部區間，即使短期內無政策利好帶動估值中樞上行，亦無下行壓力。頭部房企經營層面靈活改變以應對資金壓力，信用風險不大，優秀公司業績增長的確定性帶來配置價值。

    隨著開發業務增速降低，商業和物業板塊在房企業務構成中的比例和戰略地位將逐漸提升，在其中長期潛心耕耘者有望取得行業領先地位。在流動性寬松周期中，布局一二線城市核心區域的商業地產公司憑借其收益的確定性和現金流的穩定性往往能取得超額收益。

    物管板塊，我們認為物業公司在管面積增長確定性的邏輯將進一步得到確認，科技賦能帶來經營效率提升，社區增值服務延續快速增長，行業的政策環境有望更加友好，物業費提價難度下降。

    個股方面推薦業績確定性強、資源卓越的一線房企：華夏幸福、金地集團、招商蛇口、保利地產和萬科A；建議關注二線高增長房企：中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和陽光城；持續看好核心布局區域商業公司：金融街，大悅城；以及龍頭物管公司：碧桂園服務、中航善達；

    風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行