投資要點

    　　事件：統計局發布2019 年1-10 月份全國房地產開發投資和銷售情況：

    　　2019 年1-10 月份，全國房地產開發投資109603 億元，同比增長10.3%，增速比1-9 月份回落0.2 個百分點。房屋新開工面積185634 萬平方米，同比增長10.0%，增速加快1.4 個百分點。商品房銷售面積133251 萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9 月份為下降0.1%；商品房銷售額124417 億元，同比增長7.3%，增速加快0.2 個百分點。

    　　點評：

    　　10 月銷售數據好于預期。銷售單月增速持續為正，單月銷售面積增速為1.9%，單月銷售金額增速9.7%，環比分別回落1.0 個百分點、提升0.3 個百分點，單月銷售面積增速連續4 個月為正，好于預期。我們判斷銷售數據好轉與房企加快推貨及中西部表現超預期相關。從累計數據看，2019 年1-10 月份，商品房銷售面積133251 萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9 月份為下降0.1%；商品房銷售額124417 億元，增長7.3%，增速加快0.2 個百分點，銷售數據好于預期。

    　　單月新開工、竣工增速回升明顯：1-10 月房屋新開工面積185634 萬平方米，增長10.0%，增速加快1.4 個百分點；單月新開工面積同比增長23.2%，增速回升16.6 個百分點，創2018 年9 月以來新高。竣工數據看，1-10 月房地產竣工面積同比增幅為-5.5%，降幅比1-9 月份收窄3.1個百分點；竣工單月同比增幅為19.2%，連續3 個月轉正，且增幅持續擴大。竣工好轉將有效提振地產下游產業鏈的需求，利好物業管理板塊。

    　　投資增速保持高位，但回落趨勢不變。1-10 月份，全國房地產開發投資109603 億元，同比增長10.3%，增速比1-9 月份回落0.2 個百分點。我們判斷整體投資增速Q4 維持回落趨勢：1）19Q3 土地市場開始降溫，遞延付款下導致土地購置費慣性回落；2）新開工增速自19Q1 以來略有下滑。

    　　土地數據各個口徑之間偏差較大。高頻口徑：1）統計局數據，1-10 月土地購置面積18383 萬平方米，同比下降16.3%；土地成交價款9921億元，同比下降15.2%。2）中指院數據：1-10 月全國300 城土地出讓金總額為38993 億元，同比增長16%。遞延口徑：1）統計局數據，1-9月土地購置費累計32012 億元，同比增長19.6%；2）財政部數據，1-9月國有土地使用權出讓收入同比增長5.8%。

    　　投資建議：預計2020 年政策將趨于平穩，政策嚴厲程度與市場熱度反向。房企表現將趨于分化，資產質量、持續性收入、融資成本和權益銷售增速將成為決定估值的關鍵指標。推薦保利地產、萬科A、金地集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展，內房股推薦旭輝控股集團、中國金茂、龍光地產、建發國際集團、金地商置。

    　　風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險；融資環境變動；企業運營風險；匯率波動風險