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    保利地產11月30日晚發布公告,擬以現金方式收購保利集團持有的保利香港控股50%股權,成交價23.8億元,并將承接其27.7億元股東借款本金及利息。

    評論

    此收購意在整合保利集團境內地產業務。被收購標的保利香港控股當前持有保利置業39.66%股份(實際擁有40.39%表決權),通過此次收購保利地產將持有保利置業約20%股權。未來保利集團境內新增房地產開發項目將全數由保利地產為主進行開發,保利地產與保利置業的潛在同業競爭問題將得以有效化解。

    收購價格極具吸引力。保利置業當前總土地儲備2050萬方,權益土儲1367萬方,按此次收購價格推算的權益土地成本每平米3676元。考慮保利置業今年房地產項目銷售均價13875元/平方米,凈負債245億,測算得到公司總資產值(GAV)約550億,凈資產值(NAV)300億左右,20%權益對應凈資產值約60億,此次51.5億元總成交代價對應NAV折讓14%。

    保利地產龍頭地位將進一步提升。保利置業今年銷售金額預計超350億元,相當于保利地產銷售規模的10%。此次交易將擴大保利地產在珠三角、西南等地區的業務規模,提升其在上海、寧波、南寧、貴陽、香港等市場的市占率,有利于進一步鞏固其行業龍頭地位。

    財務風險可控。保利地產三季度末在手現金651億元,而一年內到期借款和非流動負債僅188億元,此收購對公司現金償付能力無顯著影響。

    重申公司低估值、高增長推薦邏輯。考慮收購帶來的利潤和NAV增厚,我們上調2018年每股盈利預測2%至1.61元,上調每股NAV10%至14.4元。公司今明兩年業績累計增幅超50%,而當前股價僅對應10.0/7.8倍2017/18e市盈率(較新NAV折讓12.5%),估值顯著低于其他行業龍頭。我們維持推薦評級,上調目標價17%至16.56元,對應13.1/10.3倍2017/18e目標市盈率,較目前股價有31%上行空間,主要因收購帶來的公司業務布局擴大和市占率提升。

    風險

    房地產調控大幅加碼,業績增速不及預期。