事件

    保利地產(chǎn)11月30日晚發(fā)布公告,擬以現(xiàn)金方式收購保利集團(tuán)持有的保利香港控股50%股權(quán),成交價(jià)23.8億元,并將承接其27.7億元股東借款本金及利息。

    評(píng)論

    此收購意在整合保利集團(tuán)境內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。被收購標(biāo)的保利香港控股當(dāng)前持有保利置業(yè)39.66%股份(實(shí)際擁有40.39%表決權(quán)),通過此次收購保利地產(chǎn)將持有保利置業(yè)約20%股權(quán)。未來保利集團(tuán)境內(nèi)新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將全數(shù)由保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開發(fā),保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的潛在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題將得以有效化解。

    收購價(jià)格極具吸引力。保利置業(yè)當(dāng)前總土地儲(chǔ)備2050萬方,權(quán)益土儲(chǔ)1367萬方,按此次收購價(jià)格推算的權(quán)益土地成本每平米3676元。考慮保利置業(yè)今年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售均價(jià)13875元/平方米,凈負(fù)債245億,測(cè)算得到公司總資產(chǎn)值(GAV)約550億,凈資產(chǎn)值(NAV)300億左右,20%權(quán)益對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)值約60億,此次51.5億元總成交代價(jià)對(duì)應(yīng)NAV折讓14%。

    保利地產(chǎn)龍頭地位將進(jìn)一步提升。保利置業(yè)今年銷售金額預(yù)計(jì)超350億元,相當(dāng)于保利地產(chǎn)銷售規(guī)模的10%。此次交易將擴(kuò)大保利地產(chǎn)在珠三角、西南等地區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模,提升其在上海、寧波、南寧、貴陽、香港等市場(chǎng)的市占率,有利于進(jìn)一步鞏固其行業(yè)龍頭地位。

    財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。保利地產(chǎn)三季度末在手現(xiàn)金651億元,而一年內(nèi)到期借款和非流動(dòng)負(fù)債僅188億元,此收購對(duì)公司現(xiàn)金償付能力無顯著影響。

    重申公司低估值、高增長(zhǎng)推薦邏輯。考慮收購帶來的利潤(rùn)和NAV增厚,我們上調(diào)2018年每股盈利預(yù)測(cè)2%至1.61元,上調(diào)每股NAV10%至14.4元。公司今明兩年業(yè)績(jī)累計(jì)增幅超50%,而當(dāng)前股價(jià)僅對(duì)應(yīng)10.0/7.8倍2017/18e市盈率(較新NAV折讓12.5%),估值顯著低于其他行業(yè)龍頭。我們維持推薦評(píng)級(jí),上調(diào)目標(biāo)價(jià)17%至16.56元,對(duì)應(yīng)13.1/10.3倍2017/18e目標(biāo)市盈率,較目前股價(jià)有31%上行空間,主要因收購帶來的公司業(yè)務(wù)布局?jǐn)U大和市占率提升。

    風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)調(diào)控大幅加碼,業(yè)績(jī)?cè)鏊俨患邦A(yù)期。