行業核心觀點

 

    　　保障性租賃住房REITs 具有收益穩定性與長期性，同時未來擴募空間大，有助于不動產運營類企業盤活資產。華夏北京保障房REIT 的基礎設施項目具有區位優勢，同時運營成熟，當前公募REITs 供給仍然較少，華夏北京保障房REIT 上市后具有溢價提升空間，建議積極關注。

 

    　　投資要點：

 

    　　北京市具有較強的經濟與人口基礎，疊加政策支持，推動保障性租賃住房發展：北京市積極出臺保障性租賃住房相關政策，計劃在“十四五”期間爭取建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應總量的比例達到40%，其中2022 年預計籌集建設保障性租賃住房15 萬套。在需求方面，北京市存在較大的住房保障需求。兩個基礎設施項目的最近一期租戶候選人排隊量顯著超過供給量。

 

    　　基金基本情況：華夏北京保障房REIT 采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，并持有基礎設施資產支持證券的全部份額。專項計劃以文龍家園項目、熙悅尚郡項目等優質保障性租賃住房基礎設施項目為投資標的。華夏基金為基金管理人，北京保障房中心為原始權益人，募集的基金份額總額為5 億份。

 

    　　基礎設施項目龍頭股情況：文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別位于北京市海淀區和朝陽區，產業配套成熟，項目建筑龍頭股面積合計11.28 萬平方米。截至2022 年3 月31 日，項目運營期限均超3年，兩個項目的保障性租賃住房的出租率均在94%及以上，盈利與現金流保持穩定，運營成熟。

 

    　　估值情況：根據戴德梁行出具的估值報告，截至2022 年3 月31日，2 個基礎設施資產龍頭股估值合計11.51 億元，平均單價10,204元/平方米。根據募集說明書，2022 年9 月至12 月以及2023 年可供分配金額的數據分別是16,564,647.55 元和49,600,249.29元，凈現金流分派率（預計年度可分配現金流概念股/目標不動產評估凈值，年化）分別為4.32%和4.31%，投資人凈現金流分派率（預計年度可供分配金額/公募基金募集規模，年化）分別為3.96%和3.95%。

 

    　　風險因素：出租率不及預期；租金概念股定價風險；人口流失等。

 

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