事件

 

    2022 年8 月24 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議指出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸龍頭股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

 

    評(píng)論

 

    高層強(qiáng)調(diào)“一城一策”，地產(chǎn)概念股政策等待“高調(diào)辦小事”的信號(hào)。728 政治局會(huì)議后，多地持續(xù)出臺(tái)寬松政策，如南京取消認(rèn)房又認(rèn)貸、上海臨港放松限購(gòu)等，信貸端五年期LPR 下調(diào)15BP。但市場(chǎng)銷(xiāo)售未作出明顯正向反應(yīng)，高頻概念股周度數(shù)據(jù)顯示，2022 年8 月（截至23 日）35 城新房銷(xiāo)售環(huán)比-11.2%，同比-26.3%。我們認(rèn)為當(dāng)前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費(fèi)者對(duì)前期政策能做出積極反應(yīng)，但多次小力度刺激后政策邊際效益或減弱，未來(lái)“一城一策”措施需要有“高調(diào)辦小事”的大力度政策落地，或才能有效提振市場(chǎng)信心。

 

    寬松政策或需要“隔山打牛”，由高能級(jí)城市帶領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。當(dāng)前多數(shù)低能級(jí)城市限購(gòu)限售政策已基本取消，部分二線城市也有累計(jì)較大力度的寬松政策落地，但受城市基本面的限制，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售靠自身調(diào)控難有好轉(zhuǎn)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的傳導(dǎo)輪動(dòng)性，2014-2016 年的復(fù)蘇也是由上海、深圳等高能級(jí)城市帶動(dòng)，我們認(rèn)為本輪的市場(chǎng)復(fù)蘇也需要一線和新一線城市率先啟動(dòng)，雖然其本身市場(chǎng)有較高韌性，但全國(guó)市場(chǎng)的復(fù)蘇和行業(yè)的良性循環(huán)需要這類(lèi)城市出臺(tái)較大力度的寬松政策，形成新一輪行情的起始。

 

    預(yù)計(jì)未來(lái)需求側(cè)政策主要以放寬改善購(gòu)房限制為主，改善房企更加受益。我們?cè)谕獍l(fā)的《LPR 如期下降，改善需求或更受益》等多篇報(bào)告中指出針對(duì)剛需購(gòu)房的政策已經(jīng)較難再有較大的寬松空間，改善需求更獲利好：

 

    限購(gòu)端的放松主要針對(duì)二套房甚至三套房（少有城市維持嚴(yán)格的首套房限購(gòu)）；限售端對(duì)能加速存量房的流通，提高置換改善客群的購(gòu)買(mǎi)力；限價(jià)端，高端改善項(xiàng)目限價(jià)突破能力更強(qiáng)，且更獲客戶(hù)接受；限貸端取消認(rèn)房又認(rèn)貸、下調(diào)二套房首付比例等也是在放寬改善購(gòu)房門(mén)檻。因此我們認(rèn)為在“一城一策”背景下，未來(lái)需求端政策的持續(xù)寬松，更加有利于改善型房企的銷(xiāo)售回暖。

 

    投資建議

 

    我們預(yù)計(jì)在“一城一策”定調(diào)后，未來(lái)需求側(cè)較大力度的寬松將持續(xù)落地。首推積極布局重點(diǎn)城市核心板塊、擁有高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)力的房企概念股，如綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份等。穩(wěn)健選擇推薦財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國(guó)企央企，如保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市概念股恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約

 

數(shù)據(jù)推薦

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