銷售：“停貸”風波 持續發酵，單月銷售再度轉弱。1-7 月商品房概念股累計銷售面積 78178 萬平方米，同比下降23.1%，跌幅較1-6 月擴大0.8pct，當月銷售面積9255 萬平方米，同比下降28.9%，跌幅擴大10.6pct，環比下降49.1%。1-7 月商品房累計銷售金額75763億元，同比下降28.8%，跌幅收窄0.1pct，單月銷售金額9691 億元，同比下降28.2%，跌幅擴大7.4pct，環比下降45.4%。7 月商品房與住宅單月銷售面積與金額增速再度下行，主要受到季節性因素、“停貸”風波、區域疫情和高溫等極端環境影響：1）在7 月地產市場傳統淡季，年中推盤和促銷時點過后，銷售數據均有不同程度回落。2015-2021年商品房單月銷售面積環比增速平均下跌幅度為36%。2）6 月末至7 月中旬的“停貸”

 

    風波進一步沖擊了市場信心，導致購房者觀望情緒加重，購房需求不足。3）當前銷售去化大概率已至底部，向下邊際惡化空間不大。4）“保交樓”專項借款政策出臺，停貸影響逐步消退，后續行業銷售向上彈性較大。

 

    投資：開工施工面積仍處低位，竣工交付壓力不減。1-7 月房地產開發投資累計完成額79462 億元，同比下降6.4%，7 月單月投資完成額11148 億元，同比下降12.3%，跌幅擴大2.9pct。5 月單月投資跌幅略有收窄后，6-7 月單月投資跌幅持續擴大。施工投資方面：單月新開工與施工面積創新低。1-7 月商品房累計新開工面積76067 萬平方米，同比下跌36.1%，跌幅擴大1.6pct，當月新開工面積9643 萬平方米，同比下跌45.4%，跌幅擴大0.3pct，單月新開工面積是2009 年10 月以來的最低值；1-7 月累計竣工面積32028 萬平方米，同比下降23.3%，跌幅擴大1.8pct，單月竣工面積3392 萬平方米，同比下降36%，較上月跌幅略有收窄；1-7 月累計施工面積859194 萬平方米，同比下跌3.7%，跌幅較上月擴大0.9pct，7 月當月施工面積10382 萬平方米，同比下跌44.3%，跌幅收窄3.8pct，單月施工面積也是2008 年11 月以來同期新低。新開工與施工同比跌幅仍擴大，主要由于1）夏季高溫天氣導致施工活動減少。

 

    2）銷售回款下降。7 月銷售數據全面下滑，房企資金概念股仍未有明顯改善，無法形成良性資金循環。3）7 月以來房企持續在公開市場違約，償債重壓下新開工和施工都受到極大限制。4）拿地和新開工規模連續下降，累積效應下，后續施工投資將持續承壓。

 

    土地：成交同比跌幅大幅收窄，土地市場概念股熱度緩慢復蘇。1-7 月累計土地購置面積4546 萬 平方米，同比下降48.1%，當月土地購置面積918 萬平方米，同比下降47.3%，跌幅收窄5.5pct。從百城土地成交數據來看，100 大中城住宅地供應土地規劃建筑面積3453 萬平方米，同比下跌51.9%，表明7 月各地供地活動減少。成交土地規劃建筑面積4320 萬平方米，同比下跌8.5%，跌幅收窄38pct，是2022 年以來單月成交土地建用面次高月份。當月土地成交面積與去年同期接近，但與更早年份同期成交面積仍有較大差距，土地市場熱度仍處在緩慢回升階段。

 

    資金：開發到位資金跌幅再度走闊，資金情況依然嚴峻。1-7 月開發到位資金88770億元，同比下降25.4%，跌幅擴大0.1pct，7 月當月開發到位資金11923 億元，同比下降25.8%，跌幅擴大2.2pct。其中國內貸款1224 億元，同比下降36.8%，跌幅擴大4.7pct。當月開發到位資金跌幅再度擴大，后續資金情況依然承壓：1）銷售承壓導致定金及預收、個人按揭貸款融資規模再度下降。2）“保交付”主基調下資金更多流向施工及竣工，新開工與增量市場冷清，開發貸相應持續減少。3）7 月房企信用狀況仍然嚴峻，債券凈融資和自籌資金規模相比上月下滑。

 

    修復周期再遇波折，關注政策后續效果。7 月到8 月以來的情況是在多重消極因素形成的極端環境所導致的，我們認為當前不必過度悲觀：1）行業淡季即將過去，下半年傳統旺季即將來臨。2）政策力度加大，將為行業帶來新變化。傳統金九銀十龍頭股的銷售旺季值得關注。當前市場底部大概率已至，部分城市的在售項目流速較慢、去化情況偏長，目前市場觀望情緒濃厚，信心不足阻礙市場回暖進程，行業出清或將持續。在降速增效、比拼耐力的階段，度過低谷的房企有望在行業回暖中收獲更大的紅利。紓困力度加大疊加銷售旺季來臨，或將提振市場信心。盡管行業回暖速度較慢，但整體環境改善是確定的趨勢。我們建議重點關注信用情況良好，資金鏈龍頭股更為安全，貨值更為充裕的國企央企以及優質的混合所有制企業如保利地產、金地集團、招商蛇口、中海地產、華潤置地、華發股份、南山控股。

 

    風險因素：政策風險：政策放松進度不及預期，預售資金政策調控超預期。市場風險：地產行業銷售下行幅度超預期。

 

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