基金基本特點。華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金初始募集資金在扣除相關費用后擬全部用于認購中信證券-北京保障房中心租賃住房龍頭股1 號資產支持專項計劃的資產支持證券。該基礎設施資產支持證券的管理人為中信證券。基礎設施資產支持證券擬對基礎設施項目公司進行100%股權及其他形式投資。基礎設施資產龍頭股包括文龍家園項目和熙悅尚郡項目。基礎設施項目的原始權益人為北京保障房中心。基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

 

    　　北京市經濟發展全國位居前列，住房保障需求量大。北京作為國家首都、世界城市和文化名城，經濟發展水平始終處于全國前列。2021 年北京全年實現地區生產總值40269.6 億元，按不變價格計算，比上年增長8.5%。2021 年北京市全年收入中第一產業、第二產業、第三產業構成為0.3┱18.0┱81.7。在供需層面，根據北京市人大城建環保委員會《關于市十五屆人大四次會議主席團交付審議的代表議案審議結果的報告》，截至2021 年2 月，全市累計建設籌集公租房20 萬套；但北京市仍然存在較大的住房保障龍頭股需求，截至2021 年初，全市尚有公租房輪候家庭11.8 萬戶，每年新增備案家庭超2 萬戶。

 

    　　資產項目優勢突出。1）北京保障房中心作為北京最大的住房保障政策實施和落地平臺，已運營超過11 年，公租房的運營管理經驗豐富，對項目的維護、租戶關系處理、物業管理等有豐富的經驗。2）項目樓齡短，物業品質良好，社區內生活配套設施，房間以較高的標準交付。3）文龍家園項目地處海淀區北五環西小口區域，熙悅尚郡項目地處朝陽區東五環青年路，項目周圍優質小區眾多，交通方便，周邊生活設施齊全。4）項目承租家庭納入屬地網格化社會管理服務體系，運營管理機構提供了完善的配套服務，并建立了完善的社會公共服務流程和相關工作機制，使項目在社會服務領域具有較強的可持續發展屬性。5）截至2022 年3 月31 日，文龍家園項目平均簽約租金為52 元/平方米/月，相較西三旗板塊平均價格低約46%；熙悅尚郡項目平均簽約租金為60 元/平方米/月，相較青年路板塊平均價格低約44%。項目租金均顯著低于同區域市場租金水平。

 

    　　基礎設施項目租金符合低于同地段同品質市場租賃住房租金要求。6）基礎設施項目的運營時間均為3 年以上，已產生持續、穩定的現金流。截至2022 年3月31 日，文龍家園項目出租率為94.8%，熙悅尚郡項目龍頭股出租率為94.3%。7）從現有租約租賃期限看，底層資產租約期限長，項目租約期限大部分為2-3 年。

 

    　　基金資產龍頭股估值。評估機構戴德梁行就基礎設施資產于評估日2022 年3 月31 日的市場價值采用收益法進行了評估，基礎設施資產合計估值為11.51 元。以11.52億元為募集資金，2022 年9 月1 日-2022 年12 月31 日期間和2023 年度本基金的現金分派率分別約為4.30%（年化）和4.31%。

 

    　　投資建議。考慮到目前保障性租賃住房REITs 指標計算均采用底層資產估值概念股作為募集總規模及市場價格，我們認為在上市后預期保障性租賃住房龍頭股或會有正溢價率，P/FFO 倍數有進一步提升空間。

 

    　　風險提示：1）不同類REITS 數據口徑偏差導致存在一定不可比性。2）保障性租賃住房資產概念股安全性與當地經濟發展對人才吸引密切相關。

 

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