多城結(jié)合自身房地產(chǎn)市場概念股運行情況對二套房認定標(biāo)準(zhǔn)作出松動，改善型購房支持進入“因城施策”的執(zhí)行階段

 

    1）我們在前期報告提出：在當(dāng)前“多孩政策”+“父母同住”的政策導(dǎo)向下，居民改善型購房概念股需求提升明顯，但資金缺口較大，后續(xù)合理改善型購房需求的支持力度有望提升。詳見《提升改善型購房的信貸支持，滿足合理的改善型購房需求——對2 月24 日國家住建部新聞發(fā)布會的點評》。

 

    2）我們在前期報告提出：過高的二套首付比例導(dǎo)致改善型客戶無法通過出售目前自有房屋而籌集到足夠的首付款，大幅壓制改善型需求，熱點一二線的改善型購房需求存在集中釋放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在結(jié)構(gòu)性加杠桿的可行性。詳見《2019：千鈞將一羽——房地產(chǎn)行業(yè)2019 年投資策略》。

 

    3）今年以來，從中央到地方的各級政府對房地產(chǎn)政策支持力度均較強，在“房住不炒”主基調(diào)下，積極保障概念股居民合理住房需求；尤其二季度后房地產(chǎn)調(diào)控由釋放維穩(wěn)信號步入出臺更為積極的支持措施，放松政策類型涉及降低首付比例、調(diào)整公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放租房和購房補貼等，同時我們前期明確提出“改善型購房需求有望獲得進一步支持”的觀點，已在部分地方出臺的政策中獲得印證。具體來看，非熱點城市調(diào)控頻次更為密集，松綁形式概念股更加多樣化，3 月1 日鄭州成為今年首個明確提及放松“認房又認貸”的城市，4 月后多地對二套房認定標(biāo)準(zhǔn)作出松動及取消；8 月北京住建委發(fā)文對中心城區(qū)60 歲及以上老年家庭定向放松部分項目（約3000 套房源）的二套認定標(biāo)準(zhǔn)，同時住建委表示“將進一步擴大全齡友好項目建設(shè)，研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”，預(yù)期北京定向松綁或?qū)�對其他熱點城市有一定引領(lǐng)啟示作用。

 

    4）當(dāng)前高能級核心城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇跡象較為明顯，三四線城市因需求相對疲軟仍需一定筑底過程；在需求端寬松信號傳導(dǎo)的同時，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化正加速與人口結(jié)構(gòu)變化趨勢相結(jié)合，與完善和落實積極生育支持措施相契合。“認房又認貸”認定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化利于降低購房門檻，利好改善型尤其多孩需求群體，提升市場預(yù)期，緩解房企資金壓力。我們認為低能級城市優(yōu)化“認房又認貸”或已成為趨勢，而熱點城市因改善型購房需求處于主導(dǎo)地位，于此類關(guān)鍵性政策的松綁上將更加謹(jǐn)慎，在滿足合理購房需求的同時，也需抑制投機需求再次進入市場，因此放松空間相對有限，而整體房地產(chǎn)政策調(diào)控走向精細化的“因城施策”。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號，5 年期LPR 下調(diào)20bp，保障房貸款概念股不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風(fēng)險”修復(fù)進入執(zhí)行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續(xù)深化，部分前期過度激進房企“α風(fēng)險”仍有暴露可能，但房地產(chǎn)市場概念股“β系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報告“支持更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升，購房促需求進入實質(zhì)性執(zhí)行階段；后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。4）近期市場對房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)，中國金茂、新城控股、保利發(fā)展龍頭股、金地集團、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預(yù)期風(fēng)險，市場需求不及預(yù)期風(fēng)險等。

 

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