多城結合自身房地產市場概念股運行情況對二套房認定標準作出松動，改善型購房支持進入“因城施策”的執行階段

 

    1）我們在前期報告提出：在當前“多孩政策”+“父母同住”的政策導向下，居民改善型購房概念股需求提升明顯，但資金缺口較大，后續合理改善型購房需求的支持力度有望提升。詳見《提升改善型購房的信貸支持，滿足合理的改善型購房需求——對2 月24 日國家住建部新聞發布會的點評》。

 

    2）我們在前期報告提出：過高的二套首付比例導致改善型客戶無法通過出售目前自有房屋而籌集到足夠的首付款，大幅壓制改善型需求，熱點一二線的改善型購房需求存在集中釋放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在結構性加杠桿的可行性。詳見《2019：千鈞將一羽——房地產行業2019 年投資策略》。

 

    3）今年以來，從中央到地方的各級政府對房地產政策支持力度均較強，在“房住不炒”主基調下，積極保障概念股居民合理住房需求；尤其二季度后房地產調控由釋放維穩信號步入出臺更為積極的支持措施，放松政策類型涉及降低首付比例、調整公積金貸款額度、下調房貸利率、發放租房和購房補貼等，同時我們前期明確提出“改善型購房需求有望獲得進一步支持”的觀點，已在部分地方出臺的政策中獲得印證。具體來看，非熱點城市調控頻次更為密集，松綁形式概念股更加多樣化，3 月1 日鄭州成為今年首個明確提及放松“認房又認貸”的城市，4 月后多地對二套房認定標準作出松動及取消；8 月北京住建委發文對中心城區60 歲及以上老年家庭定向放松部分項目（約3000 套房源）的二套認定標準，同時住建委表示“將進一步擴大全齡友好項目建設，研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”，預期北京定向松綁或將對其他熱點城市有一定引領啟示作用。

 

    4）當前高能級核心城市房地產銷售復蘇跡象較為明顯，三四線城市因需求相對疲軟仍需一定筑底過程；在需求端寬松信號傳導的同時，房地產政策的優化正加速與人口結構變化趨勢相結合，與完善和落實積極生育支持措施相契合。“認房又認貸”認定標準的優化利于降低購房門檻，利好改善型尤其多孩需求群體，提升市場預期，緩解房企資金壓力。我們認為低能級城市優化“認房又認貸”或已成為趨勢，而熱點城市因改善型購房需求處于主導地位，于此類關鍵性政策的松綁上將更加謹慎，在滿足合理購房需求的同時，也需抑制投機需求再次進入市場，因此放松空間相對有限，而整體房地產政策調控走向精細化的“因城施策”。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號，5 年期LPR 下調20bp，保障房貸款概念股不納入集中度管理，預售監管資金新辦法結構性糾偏，“α風險”修復進入執行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能，但房地產市場概念股“β系數”健康穩定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報告“支持更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監會調整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升，購房促需求進入實質性執行階段；后續隨著疫情好轉，房地產行業供需恢復可期。4）近期市場對房地產板塊關注度提升明顯，建議關注萬科A/萬科企業，中國金茂、新城控股、保利發展龍頭股、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。

 

    風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，市場需求不及預期風險等。

 

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