事項：

 

    國家統計局公布2022 年1-7 月全國房地產開發投資及銷售數據，其中投資額7.9 萬億元，同比降6.4%；新開工7.6 億平米，同比降36.1%；竣工3.2 億平米，同比降23.3%；土地購置面積4546 萬平方米，同比降48.1%；土地成交價款2918 億元，同比降43.0%；商品房銷售龍頭股面積7.8 億平米，同比降23.1%；銷售額7.6 萬億元，同比降28.8%；房企到位資金8.9 萬億元，同比降25.4%。

 

    平安觀點：

 

    投資概念股持續下滑，實質改善尚需等待。7 月單月房地產投資同比降12.3%，降幅環比擴大2.9pct。資金壓力猶大、銷售修復仍需時日背景下，房企土地購置、建安支出仍然謹慎，近期個別行業事件進一步影響市場信心，7月土地成交價款同比降33.4%，累計施工面積同比降3.7%。分區域看，中部地區7 月單月地產投資降幅環比擴大9.1pct，高于其他三個區域。考慮上年基數持續降低，后續地產投資進一步下行空間有限、降幅或呈現收窄態勢；但在銷售復蘇緩慢、房企資金壓力猶存的背景下，投資（包括拿地、開工）實質性復蘇仍需等待。

 

    施工端延續疲軟，關注“保交樓”進展。上年基數顯著下滑背景下，7 月單月新開工仍同比降45.4%，連續四個月降幅超過40%，絕對值（9644萬平米）創2009年11 月以來新低。考慮銷售端去化壓力仍大，疊加2021H2以來土地成交下滑影響可供開工貨量，新開工的修復任重道遠。竣工方面，7 月單月竣工同比降36.0%，降幅環比收窄4.7pct。7 月政治局會議強調“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，預計后續地方政府將在“保交樓”中承擔更多責任，通過牽頭組織對接國央企、金融機構，幫助受困房企、項目盤活現金流，進而帶動竣工端緩慢改善。

 

    銷售降幅擴大，修復進程或相對波折。隨著銷售淡季來臨，疊加個別行業事件沖擊，7 月單月全國商品房銷售面積、銷售額同比降28.9%、28.2%，降幅環比擴大10.6pct、7.4pct。分區域看，西部地區7 月銷售面積同比降幅環比擴大15.1pct 至37.9%、表現最弱，中部同比降幅擴大13.6pct 至24.6%，東部擴大6.3pct 至26.6%，東北擴大2.8pct 至25.2%。隨著基數回落（2021H1 同比增27.7%、H2 降14.9%），以及“穩市場”政策持續發力，下半年房地產有望溫和修復、銷售進一步下行空間有限，但考慮市場信心修復、各方擔憂的消除需要時間，后續銷售復蘇仍充滿波折，同時國民企、區域間樓市將延續分化。

 

    資金端同步走弱，流動性壓力猶大。7 月單月房企到位資金同比降25.8%，降幅環比擴大2.2pct，其中定金及預收款、個人按揭貸款分別同比降31.2%、22.6%，降幅環比擴大3.1pct、0.4pct，與7 月單月銷售、居民新增中長期貸款走弱相印證。7 月國內貸款同比降36.8%、降幅亦環比擴大4.8pct。當前房企流動性壓力猶大，8-12 月境內地產債到期1228 億元，其中8 月到期330 億元，為今年剩余月份到期壓力最大月份。

 

    投資建議：受銷售淡季、個別行業事件、房企資金壓力猶大等影響，7 月地產投資銷售降幅環比6 月有所擴大，開工、竣工延續低迷，整體看行業仍處筑底階段。7 月28 日政治局會議將“要穩定房地產市場”放在更靠前位置，凸顯中央穩地產的決心，同時強調“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。隨著政策持續發力，預期穩定下房地產有望溫和修復。基于此，判斷下半年板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現行情，但樓市復蘇高度及板塊表現將弱于過往，房企間分化將進一步加劇。開發板塊建議優選銷售、投資占優，有望率先受益行業復蘇的高信用企業，如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、萬科A、金地集團概念股、濱江集團、越秀地產、綠城中國、天健集團等。物管板塊建議優選關聯房企風險可控、規模優勢漸成、市場化能力突出的央國企及優質民企，如招商積余、保利物業、碧桂園服務概念股、新城悅服務、星盛商業等。產業鏈角度，房地產修復有望帶來建材需求筑底改善，建議關注防水、管材、水泥行業龍頭企業，如偉星新材、東方雨虹、科順股份、海螺水泥。

 

    風險提示：1）供給充足性降低風險：若地市持續遇冷，各房企概念股新增土儲規模不足，將對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、開工、投資、竣工等。2）房企業績承壓風險：若樓市去化壓力超出預期，銷售大幅以價換量，將帶來部分前期高價地減值、結算利潤承壓風險。3）政策呵護不及預期風險：若政策有效性不足，樓市調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。

 

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