保障性租賃住房將入市，有望成為新風口

 

    2022 年8 月15 日至16 日，首批3 支保障性租賃住房概念股REITs 將完成發(fā)行。

 

    保障性租賃住房概念股借土地端成本優(yōu)勢以及稅收優(yōu)惠支持，能夠解決傳統(tǒng)租賃房租售比、流動性低的兩大痛點。而保障性租賃住房REITs 打通了不動產(chǎn)管理“投融管退”周期中的退出環(huán)節(jié)，形成“REITs 發(fā)行—募集資金—轉(zhuǎn)投資—二次擴募—再投資”的良性循環(huán)模式，政策支持、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、成長穩(wěn)定性強化其長期配置價值。我們認為利好擁有長租公寓和優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)、具備不動產(chǎn)管理能力的企業(yè)，如招商蛇口、萬科、新城控股、華潤置地、龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團等。

 

    政策風口：中央支持政策不斷加碼，地方政府紛紛響應2021 年6 月29 日，發(fā)改委發(fā)布“958 號文”，將能源基礎(chǔ)設(shè)施，保障性租賃住房等行業(yè)范圍納入公募REITs 試點范圍。2022 年5 月25 日，國務院出臺《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，指出推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs 健康發(fā)展，重點盤活保障性租賃住房等領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；5 月27 日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布文件指出，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設(shè)，促進形成投融資良性循環(huán)，上海、廣東、浙江等地方政府也紛紛積極動作。

 

    資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)：坐擁優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，平均評估增值率達27%紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 及華夏北京保障房REIT 評估價值較賬面價值溢價分別為24.8%、11.6%、51.9%。3 支REITs 的底層資產(chǎn)均分別位于深圳、廈門、北京，且都處于核心區(qū)域，成熟的產(chǎn)業(yè)配套概念股、較低的租售比強化這些城市中優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房需求的穩(wěn)定性和持續(xù)性，這也是底層資產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定運營的重要基礎(chǔ)。截至2022Q1 末，3 支保租房REITs底層資產(chǎn)綜合出租率分別達到98.7%、99.3%與94.7%，已經(jīng)達到成熟運營的狀態(tài)，募集說明書中預計上市次年EBITDA 利潤率分別為84.5%、76.2%、72.6%，高于其它行業(yè)型REITs。

 

    認購火爆：網(wǎng)下認購倍數(shù)均逾百倍，平均增值率約8%3 支保租房概念股REITs 共募集資金約38 億元，其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 及華夏北京保障房REIT 分別募集資金12.4、13.0 及12.6 億元，較評估價值分別增值7.3%、7.1%及9.0%。戰(zhàn)略配售占比均值61%，彰顯投資者認可度。網(wǎng)下認購倍數(shù)均值119 倍，遠超首批上市公募REITs的5-15 倍，主要是因為保租房REITs 具有使用期限長、收入成長穩(wěn)定性高、底層資產(chǎn)流動性強、擴募空間大的優(yōu)點。根據(jù)紅土龍頭股深圳安居REIT 募集說明書披露，深圳安居集團尚有4 個合計投資54 億元的在建項目作為該REIT的可擴募資產(chǎn)儲備。

 

    資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定派息為熱度支點，政策加持、未來空間強化市場持續(xù)性整體而言，保租房龍頭股REITs 首次啟航的火熱基于兩大支點：1. 資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，均位于核心城市概念股核心區(qū)域，EBITDA 利潤率占優(yōu)；2. 穩(wěn)定派息。4%以上的穩(wěn)定派息率在市場利率下行環(huán)境下優(yōu)勢凸顯。持續(xù)性角度我們認為有兩大推力：1. 政策持續(xù)加持；2.未來規(guī)模空間可觀（截至2022H1 末TOP30 運營商管理體量已突破100 萬間）。對于不動產(chǎn)運營而言，有利于降低企業(yè)杠桿率，激發(fā)存量盤活的潛能。我們認為利好擁有長租公寓和優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)、具備不動產(chǎn)管理能力概念股的企業(yè)，如招商蛇口、萬科、新城控股、華潤置地、龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團等。

 

    風險提示： REITs 進一步推進節(jié)奏不及預期，疫情導致資產(chǎn)盈利能力下降。

 

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