事件描述

 

    　　2022 年8 月15 日，國家統計局發布2022 年1-7 月房地產行業開發投資和銷售數據。1-7 月：商品房銷售概念股面積累計同比-23.1%，當月同比-28.9%；商品房銷售額累計同比-28.8%，當月同比-28.2%；地產投資概念股累計同比-6.4%，當月同比-12.3%；到位資金累計同比-25.4%，當月同比-25.8%。

 

    　　事件評論

 

    　　銷售降幅再度走闊，穩樓市壓力仍然較大，政策仍需加大支持力度。7 月銷售面積和銷售額分別累計-23.1%、-28.8%，增速相比前月分別下降0.8、上升0.1 個百分點，當月同比分別-28.9%、-28.2%，增速相比前月分別下降下降10.6、下降7.4 個百分點；銷售均價累計和當月分別同比-7.4%、0.9%，增速相比前月分別上升1.1、上升4.0 個百分點。二季度以來，商品房銷售曾持續反彈，2020 年6 月商品房銷售龍頭股面積累計降幅收窄至22.2%，當月降幅收窄至18.3%。7 月份商品房銷售降幅再度擴大，表明房地產市場進入復蘇通道仍然較為艱難，穩樓市壓力依然較大，政策仍需加大支持力度。

 

    　　需求端信心不足是樓市孱弱核心原因，保交樓是政策的主要著力點。需求端信心不足主要來自于以下幾點，一是期房交付，二是房價預期，三是未來收入預期。其中，期房能否順利交付是短期內主要的壓制因素，也是目前政策主要著力方向。后兩個因素，一方面房住不炒是長期堅定不移的政策基調，但也不允許房價大起大落，另一方面居民收入更多反應的是宏觀經濟未來的發展走勢，而且房價和收入也會有結構性方面的特點，這兩個因素更具長期性。

 

    　　到位資金降幅擴大，房企失血狀態仍在持續。7 月到位資金累計同比、當月同比分別-25.4%、-25.8%，增速相比前月分別下降0.1、下降2.2 個百分點。國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別累計同比-28.4% （ 前值-27.2% ）、-11.4% （ 前值-9.7%）、-37.1%（前值-37.9%）、-25.2%（前值-25.7%）；當月同比分別-36.8%（前值-32.1%）、-20.6%（前值-17.5%）、-31.2%（前值-30.8%）、-22.6%（前值-19.7%）。銷售低迷直接導致來自于定金及預收款、個人按揭貸款的資金下降，進一步導致融資端的信心低迷，目前除了國企、央企，以及個別優質民企，其他房企融資多數基本停滯。

 

    　　拿地端持續低迷，對遠期銷售、投資等亦存壓制因素。7 月拿地面　　積和拿地價款分別累計同比-48.1%、-43.0%，增速相比前月分別上升0.2、上升3.3 個百分點，當月同比分別-47.3%、-33.4%，增速相比前月分別上升5.5、上升31.7 個百分點。雖然拿地降幅有所收窄，但降幅仍然處于較高區間。在銷售實現實質性復蘇，房企資金鏈得到明顯改善之前，拿地作為房企加杠桿的第一步，改善難度較大。而且，從遠期角度，拿地不振對于未來的銷售、投資均存在壓制因素。

 

    　　投資繼續下行，開工、施工、竣工均表現不佳。7 月地產投資累計同比-6.4%，當月同比-12.3%，增速分別相比前月下降1.0、下降2.9 個百分點。新開工、竣工面積分別累計同比-36.1%、-23.3%，增速相比前月分別下降1.6、下降1.8 個百分點，當月同比分別-45.4%、-36.0%，增速相比前月分別下降0.3、上升4.7 個百分點。

 

    　　施工面積累計同比-3.7%，增速相比前月下降0.9 個百分點。在房企資金周轉困難甚至償債重壓之下，房企拿地、開工、投資意愿和能力均受到壓制，只有解決了房企資金問題、銷售見底復蘇之時，開工、投資才有可能筑底回升。

 

    　　投資建議：關注高信用房企及代建企業。地產股超額收益需滿足三要素共振：資本市場龍頭股、政策、基本面。目前市場對于房地產板塊主要擔心不在于政策是否繼續寬松，而是政策寬松能否傳導到樓市基本面的改善。我們預計地產政策寬松持續，隨著保交樓等政策推進，重塑居民對于房地產市場的信心，地產基本面有望見底，建議關注高信用房企及代建企業，包括保利發展（未覆蓋）、濱江集團（未覆蓋）、新城控股（未覆蓋）等。

 

    　　風險提示

 

    　　政策施行效果不及預期、疫情惡化。

 

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