7 月土地購置量跌價漲推動單價大幅提升；淡季商品房龍頭股銷售量價回落，一線城市新建住宅價格指數連續7 個月環比正增長

 

    7 月，土地購置概念股面積為918 萬平方米，單月同比-47.3%，環比-25.9%；土地成交價款為875 億元，單月同比-33.4%，環比+33.6%；土地購置單價為9529 元/平。

 

    1-7 月，土地購置面積為4546 萬平，累計同比-48.1%；土地成交價款為2918 億元，累計同比-43.0%；土地購置單價為6419 元/平，累計同比+9.8%。

 

    7 月，商品房銷售面積為0.93 億平，單月同比-28.9%，環比-49.1%；商品房銷售龍頭股額為0.97 萬億元，單月同比-28.2%，環比-45.4%；商品房銷售均價為10471元/平，單月同比+0.9%，環比+7.4%。

 

    1-7 月，商品房銷售面積為7.82 億平，累計同比-23.1%；商品房銷售額為7.58萬億元，累計同比-28.8%；商品房銷售均價為9691 元/平，累計同比-7.4%。

 

    7 月，70 大中城市新建商品住宅價格指數當月同比-1.7%，其中一線、二線、三線分別為+3.1%、-0.5%、-3.2%；當月環比-0.1%，其中一線、二線、三線分別為+0.3%、0.0%、-0.3%。7 月，70 大中城市二手住宅價格指數當月同比-3.0%，其中一線、二線、三線分別為+0.9%、-2.5%、-3.9%；當月環比-0.2%，其中一線、二線、三線分別為+0.2%、-0.2%、-0.3%。一線城市新建住宅價格指數連續7 個月環比正增長，7 月環比漲幅小幅收窄至0.3%（6 月為0.5%，5 月為0.4%）。

 

    房地產開發投資表現疲弱；新開工和竣工繼續深度下滑；開發到位資金降幅走闊7 月，房地產開發投資額為1.11 萬億元，單月同比-12.3%；房屋新開工面積為0.96 億平方米，單月同比-45.4%；房屋施工面積1.04 億平方米，單月同比-44.3%；房屋竣工面積為3392 萬平方米，單月同比-36.0%。

 

    1-7 月，房地產開發投資額為7.95 萬億元，累計同比-6.4%；房屋新開工面積為7.61 億平方米，累計同比-36.1%；房屋施工面積為85.92 億平方米，累計同比-3.7%；房屋竣工面積為3.20 億平方米，累計同比-23.3%。

 

    1-7 月，房地產開發資金合計為8.88 萬億元，累計同比-25.4%；其中國內貸款、自籌資金、定金預收、個人按揭累計同比分別-28.4%、-11.4%、-37.1%、-25.2%。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號，5 年期LPR 下調20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預售監管資金新辦法結構性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風險”修復進入執行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能，但房地產市場“β系數”健康穩定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報告“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監會調整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升，購房促需求進入實質性執行階段；后續隨著疫情好轉，房地產行業供需恢復可期。

 

    4）近期市場對房地產板塊關注度提升明顯，優質龍頭房企表現出色，建議關注萬科A/萬科企業龍頭股，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。

 

    風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，房地產市場需求不及預期風險，房地產企業項目竣工不及預期風險，房地產企業多元化業務經營不佳風險，房地產企業信用風險。

 

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