基金基本特點。廈門安居集團概念股有限公司為基金項下原始權益人。基金存續期間，基金投資于基礎設施資產支持證券的資產比例在一般情況下不低于基金資產龍頭股的80%。基金收益分配采取現金分紅方式，應當將90%以上的合并后年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。

 

    廈門經濟發展穩定，保障性租賃概念股市場政策紅利強。

 

    1）2021 年廈門市經濟總量邁上新臺階，呈穩健發展態勢，實現地區生產總值7033.89 億元，同比增長8.1%。項目所處區域為廈門市集美區，規模以上工業龍頭股增加值同比增長14.2%，全社會固定資產投資額同比增長4.4%，全體居民人均可支配收入達到5.8 萬元，同比增長10.8%。集美區2019-2021 年全區實現財政總收入124.5 億元、138.0 億元和147.8 億元。全區財政總收入穩步增長。

 

    2）租賃市場供需方面，廈門市作為外來人口凈流入城市，居民住房需求不斷攀升，住房租賃龍頭股的需求也逐年上漲。2017 年至2021 年，廈門市每年新增就業人員數量逐年提高，16 所高等院校在讀學生數量也呈逐年上升趨勢。截至2021年年末，廈門市住宅平均租金水平上升至51.93 元/平方米/月，同比增長9.01%。

 

    3）根據《廈門市市場化住房租賃發展規劃》，到2025 年全市租賃住房保有量達到200 萬套（間），預計新增租賃住房約10 萬套（間），約450 萬平方米，其中存量租賃住房約8.8 萬套（間），約395 萬平方米；新建租賃住房約1.2 萬套（間），約55 萬平方米。

 

    資產折價注入，保障概念股分紅能力。項目租賃價格初次定價按低于同地段同品質的市場化租賃住房租金的95%執行，后續調價增幅應不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%。根據基金設立時《可供分配金額測算報告及審核報告》預測可得，2022 年4 月1 日-2022 年12 月31 日及2023 年度總營業收入分別為5414.6 萬元和7174.4 萬元，其中租金收入分別為5241.7 萬元和6946.7 萬元；可供分配金額分別為3908.8 萬元和5194.4 萬元；預計現金流分派率分別為4.27%和4.28%。

 

    原始權益人其他持有類資產。安居集團作為本項目的原始權益人，截至2022年3 月31 日，持有的租賃住房面積合計853294.79 平方米，在租面積735733.26平方米。上述房源分布在廈門市湖里區、思明區、翔安區、同安區、集美區，且均由外部管理機構廈房租賃進行管理。除此之外，外部管理機構受廈門市住房保障和房屋管理局委托管理561 套房源，建筑概念股面積合計47467.89 平方米。

 

    投資建議：目前公募REITs 均保持正持有收益，且以二級市場資本利得為主。

 

    如保障性租賃住房概念股REITs 與其他REITs 表現相近，我們預期兩只REITs 在上市后有正溢價率，P/FFO 倍數有進一步提升空間。作為首批保障性租賃住房概念股REITs，結合此前密集的政策釋放以及公募REITs 產品在存量資產盤活中的重要作用，我們對中金廈門保障性租賃住房REIT 保持樂觀。

 

    風險提示：1）人才安居住房資產龍頭股安全性與當地經濟發展對人才吸引密切相關；2）我們認為不同類REITS 數據口徑偏差導致存在一定不可比性。

 

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