核心觀點：7 月房企龍頭股銷售數據環比回落，三城集中供地熱度回升克而瑞7 月百強房企銷售金額環比下滑30%，1-7 月累計同比下滑49%，在6 月銷售市場小幅回暖后，7 月新房市場恢復整體不及預期。百城土地龍頭股成交面積持續四周同比增加，拿地方面深圳、天津和濟南完成二批次土拍，雖然拿地企業仍以央國企為主，但流拍現場明顯降低。三季度至今因城施策一直在小步慢走，政策調整的主要方向仍停留在“三限”政策寬松、公積金貸款調整等層面，在銷售市場表現持續低迷的情況下，我們預計后續政策端依然有調整空間。我們預計行業增速下半年有望觸底回升，板塊仍具備較好的投資機會，維持行業“看好”評級。

 

    　　政策端：保障房REITs 加速落地，北京試行全齡友好住宅中央層面：央行發布金融機構貸款投向統計數據，提出因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定。上海分行提出加大對基礎設施、交通物流等重點領域的信貸支持，繼續穩妥實施房地產金融審慎管理。首批2 只保障性租賃住房REITs 獲證監會發行批文，發改委指出要扎實推進區域協調發展、新型城鎮化建設及經濟社會發展綠色轉型。

 

    　　地方層面：北京試點全齡友好住宅項目，老年家庭購房首付最低35%。深圳城市更新“十四五”規劃，投資總額不少于1 萬億元。多地優化“三孩”家庭住房公積金貸款額，滄州多孩家庭住房公積金貸款最高可貸100 萬元；湖州三孩家庭公積金貸款最高貸款上浮20%。哈爾濱、海南等地積極籌集建設保障性租賃住房。

 

    　　市場端：新房住宅龍頭股成交持續低迷，深圳、天津和濟南完成二批次土拍銷售端：2022 年第31 周，全國64 城商品住宅成交面積349 萬平米，同比下降29%，環比下降25%；從累計數值看，年初至今64 城成交面積達12643 萬平米，累計同比下降37%。全國23 城二手房成交面積為137 萬平米，同比增速17%，前值25%；年初至今累計成交面積3866 萬平米，同比增速-27%，前值-28%。

 

    　　土地端：全國100 大中城市成交土地規劃建筑面積3506 萬平方米，同比增加3%，成交溢價率為3.7%。深圳二批次集中供地，共掛牌16 宗涉宅用地，流拍2 宗，成交14 宗，其中8 宗地塊溢價觸頂，5 宗搖號，總成交金額339 億元，成交建面158 萬平方米，拿地房企概念股多為央企及本地國企，華潤置地摘得4 宗，越秀地產和招商蛇口均有斬獲。天津完成二批次集中供地，共掛牌11 宗涉宅地，最終流拍2 宗、成交9 宗，總出讓金82 億元，成交建面131 萬平方米，均為國企底價成交。濟南完成二次土拍，出讓共計20 宗涉宅用地。共獲土地出讓金約72 億元。

 

    　　融資端：國內信用債環比增加，海外債無新增發行2022 年第31 周，信用債發行84.4 億元，同比減少54%，環比增加8%，平均加權利率3%，環比增加13BPs；海外債無新增發行。

 

    　　風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資概念股改善不及預期，房企資金風險進一步加大；（2）調控政策超預期變化，行業波動加劇。

 

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