市場行情：本月光大地產概念股AH 核心物業指數-24%指數：2022 年7 月，光大地產AH 核心物業指數單月漲跌幅為-24.04%，跑輸滬深300 指數17.0pct.，跑輸恒生指數16.2pct.，跑輸恒生港股通指數15.6pct.；2022 年1-7 月，光大地產AH 核心物業概念股指數累計漲跌幅為-34.4%，跑輸滬深300 指數18.8pct.，跑輸恒生指數20.5pct.，跑輸恒生港股通指數18.1pct.。

 

    個股：本月漲幅：樣本股平均漲跌幅為-18.2%；漲跌幅前列為：中駿商管（+9.0%）、新大正（+2.0%）、中海物業（-3.0%）、南都物業（-4.2%）、越秀服務（-4.6%）。2022 年1-7 月，樣本股平均漲跌幅為-33.0%；漲跌幅前列為：越秀服務（+13.1%）、濱江服務（+2.9%）、特發服務龍頭股（+2.9%）、新大正（+0.9%）、中海物業（-0.1%）。

 

    港股通：本月持股比例變化：世茂服務（+4.07pct.）、融創服務（+2.07pct.）、保利物業（+1.72pct.）、金科服務（+1.55pct.）、寶龍商業（+1.16pct.）。

 

    2022 年1-7 月持股比例變化：世茂服務（+11.27pct.）、融創服務（+9.47pct.）、金科服務（+7.90pct.）、保利物業（+2.91pct.）、雅生活服務（+2.08pct.）。

 

    行業動態跟蹤：國家發改委印發“十四五”新型城鎮化實施方案，提高物業服務覆蓋率，開展標準化試點；廣州印發2022 年城市更新項目年度計劃中央：發改委印發“十四五”新型城鎮化實施方案，提出提高物業服務覆蓋率，開展物業服務標準化試點，改進物業服務管理；發展家庭養老床位。地方：廣州市2022 年城市更新項目年度計劃印發，今年計劃實施123 個舊改項目。

 

    重點企業動態跟蹤：新城悅服務發力拓展天津地區業務，華潤萬象生活歸母凈利潤同比預增25%-30%，龍湖智創生活再度遞交招股書新城悅服務與天津市寧河區政府及金玉物業簽署戰略合作協議；碧桂園服務7月18 日至21 日累計回購約132 萬股；旭輝永升服務7 月12 日至7 月21 日累計回購約207 萬股；金科服務關聯收購第二批托兒所物業；向金科地產提供不超15 億元借款。華潤萬象生活發布業績預增公告。預計2022 上半年歸母凈利潤同比增加25%-30%，收并購公司財務并表以及外拓使公司在管面積大幅增加。上市進展：7 月7 日龍湖智創生活再次提交港交所上市申請。

 

    投資建議：物管公司獨立發展能力提升，短期波動不影響長期發展向好物管行業定位“社會治理龍頭股基層支柱”，在提升全社會就業水平/疫情常態化防控/社區養老托幼/智慧社區建設/老舊小區改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。投資建議關注三條主線：

 

    1）“估值修復”：關注房地產行業流動性回暖、民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降，推薦新城悅服務、世茂服務，建議關注碧桂園服務、金科服務、融創服務、建業新生活。

 

    2）“獨立發展”：關注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務、旭輝永升服務，雅生活服務。

 

    3）“穩健國企”：持續看好國企物管公司的穩健發展和低風險帶來的估值溢價，建議關注保利物業、中海物業、華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發物業。

 

    風險分析：人工成本風險；第三方外拓競爭加劇風險；增值服務龍頭股拓展風險；關聯方依賴風險；外包風險。

 

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