7 月單月百強房企操盤概念股口徑銷售額同比-39.7%，環比轉負至-28.6%。根據克而瑞公布的2022 年7 月銷售業績排行榜數據，TOP100 房企實現單月操盤口徑銷售金額5234.0 億元，同比降低39.7%，降幅較6 月縮窄3.3 個百分點；環比降低28.6%。TOP100 房企實現單月權益口徑銷售金額4196.7億元，同比降低42.8%，降幅較6 月擴大1.5 個百分點；環比降低28.5%。

 

    各梯隊1-7 月累計銷售金額同比依然保持較大幅度的下滑：TOP10 頭部房企同比降幅最小，TOP31-50 房企同比降幅最大。從2022 年1-7 月操盤龍頭股口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降43.8%；TOP11-20房企排名第二，同比下降50.6%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降54.8%。從2022 年1-7 月權益口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降47.9%；TOP51-100 房企排名第二，同比下降48.6%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降53.9%。

 

    龍頭公司方面，7 月單月操盤口徑銷售額TOP40 中9 家同比正增長，5 家環比正增長。從7 月單月操盤口徑銷售金額來看，萬科地產最高為371.9億元，其次為碧桂園、保利發展、綠城中國、華潤置地，分別實現銷售金額365.8、300.2、272.6、266.2 億元。從單月同比增速看，TOP40 房企有9家實現同比正增長。其中萬達集團同比表現最佳，單月同比增長167.1%，其次為越秀地產108.3%、綠城中國20.0%、華發股份19.1%、華潤置地13.8%。從單月環比增速看，TOP40 房企僅5 家實現環比正增長。其中融信集團環比表現最佳，單月環比增長184.9%，其次為首開股份38.7%、陽光城28.8%、龍光集團24.6%、旭輝集團19.3%。

 

    7 月呈現弱復蘇主要有以下四點原因：（1）6 月傳統沖量月份已過，多數房企7 月供應量下滑；（2）近期全國部分項目停工停貸消息打擊市場信心，中小規模民企銷售進一步受挫，疊加部分新房需求轉向二手房市場；（3）地方政策放松節奏趨緩，根據我們不完全統計，中央及地方放松政策數量已經由5 月最高點142 條降至7 月的83 條，且一二線城市放松力度稍弱；（4）去年下半年基數下行，7 月同比有部分屬于被動改善。整體看目前處于弱復蘇階段，我們認為在中央多次提及“保交樓”的情況下，未來停工對市場情緒的沖擊將逐步減弱；但打破當下銷售萎靡仍需政策加碼，特別是核心一二線城市的限購限貸依然有充足的放松空間。

 

    7 月各城市銷售進一步分化，若一二線城市放松政策進一步加碼，我們認為深耕高能級城市、口碑良好、現金流健康的優質房企銷售基本面將在Q3 率先顯著復蘇。一線城市表現堅挺，7 月上海、北京表現亮眼，深圳維持市場熱度。但二線城市較為分化，杭州表現良好，但南京、蘇州較為低迷。三四線整體表現較差，基本延續4-5 月的同比跌幅。綜上，我們認為布局聚焦高能級核心城市的優質房企環比將有明顯改善，同比降幅顯著縮窄；而低能級銷售占比較高的房企環比同比表現為弱復蘇。

 

    投資建議：房地產龍頭股多點爆發的問題需要系統性的解決方案。與2008/2014年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點開花。下半年到年底，有望見到第二波強力放松政策的加持，地產和物業均有絕對收益的空間，維持地產開發板塊“增持”評級。建議關注：A 股—濱江集團龍頭股、保利發展龍頭股、華發股份、萬科A、金地集團、招商蛇口、建發股份；H 股—綠城中國、華潤置地、中國海外發展、越秀地產、中國海外宏洋、中國金茂；物業—A股關注招商積余；H 股關注華潤萬象生活龍頭股、綠城服務、中海物業、保利物業。

 

    風險提示：政策出臺速度和執行力度不及預期，基本面繼續下行引發連鎖反應，疫情反復影響超預期。

 

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