本周核心觀點：本周新房成交面積環比增長，二手房龍頭股成交面積同環比均實現提升，庫存面積環比微降，受到部分城市銷售邊際回暖，去化周期繼續下降。土地市場方面，本周上海完成第二批集中供地，從拿地企業性質來看，一方面國企、央企目前仍是土拍的主力軍；另一方面，民企參與上海集中供地的熱情并未減退，參拍的企業多為中小型房企，且大多是今年首次在上海參拍。房企信用方面，8家企業發債主體推遲評價，5家出現境內債展期。

 

    重點政策解讀：房地產市場龍頭股以“穩”為先，“保交樓”首入中央政治局會議內容：本次會議將“穩定房地產市場”

 

    放到了最前端，這意味著當前市場的主要矛盾發生轉向，即出現各類不穩定因素，包括市場交易龍頭股疲軟、停工停貸風波、房企信用問題依然嚴峻等。會議強調穩定房地產市場，釋放出較為積極的信號。而“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”更是首次在政治局會議中被提及。結合此前銀保監會三提“保交樓”，預計未來將面臨自上而下政策基調的調整，下半年地方支持性政策會在“房住不炒”的基礎上進一步加碼，更大力度保障順利交付，無論是對需求端的支持還是對供給端的保障都將不容忽視，風險事件也可加速化解。

 

    一周行情回顧：本周（2022/7/25-2022/7/31）申萬房地產指數上漲2.85%，跑贏上證綜指3.36pct，在各類板塊中位列第1/32，恒生地產建筑業指數上漲0.32%，跑贏恒生綜指2.88pct。本周漲幅前3的地產公司分別為：廣匯物流（44.61%）、匯景控股（38.33%）、陽光城（18.65%）。本周跌幅前3的地產公司分別為：順發恒業（-15.17%）、德信中國（-12.80%）、廣宇發展（-9.72%）。本周恒生物業服務及管理板塊下跌2.83%，跑輸恒生綜指0.27pct，跑贏恒生中國企業指數0.28pct，在各類板塊中位列第16/30。漲幅前3名公司分別為：綠城管理控股（11.28%）、金科服務（1.84%）、中海物業（1.49%）；跌幅前3名公司分別為：正榮服務（-16.67%）、碧桂園服務（-14.10%）、時代鄰里（-13.22%）。

 

    地產市場概念股監測：本周（2022/7/23-2022/7/29）30個大中城市新房成交面積314.61萬平方米，環比增長5.3%，同比下降21.2%。15城二手房成交面積171.78萬平，同比上升6.7%，環比上升0.1%。17個重點城市庫存龍頭股面積19651.97萬平，環比微降-0.7%，去化周期92.45周，較上周縮短1.57周。上周（2022/7/18-2022/7/24）100大中城市土地供應建面2735.03萬平，同比下降22.0%，環比下降-2.15%，土地成交建面4096.77萬平，同比增長39.2%，環比略降2.7%，供需比微升至0.67。

 

    房企融資情況：本周（2022/7/25-2022/7/31）房企境內新發債總額為103.85億元，同比下降29%，環比下降22%；債務總償還量為142.97億元，同比下降42%，環比下降0.04%，凈融資額-39.1億元。本周沒有海外地產債發行。上周（2022/7/18-2022/7/24）共有15個房地產信托龍頭股發行，發行總額30.09億元，平均期限1.59年，平均年收益率7.70%，發行規模較之前一周明顯提升，發行期限縮短，收益率微降。

 

    風險因素：政策風險：政策放松進度不及預期。市場風險：地產行業市場恢復不及預期。

 

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