行業點評

 

    本周A股港股地產龍頭股漲幅靠前，物業持續回調。本周申萬A 股房地產板塊漲跌幅為+2.8%，在各板塊中位列第1；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為+0.1%，在各板塊中位列第5。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-2.8%，恒生中國企業指數漲跌幅為-3.1%，滬深300 指數漲跌幅為-1.6%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深300 的相對收益分別為+0.3%和-1.2%。

 

    上海揚州等地集中土拍結束，整體土拍熱度仍處低位。本周全國300 城宅地成交概念股建面850 萬┫，單周環比-18%，單周同比-30%，平均溢價率4%。

 

    2022 年初至今，全國300 城累計宅地成交建面27027 萬┫，累計同比-49%；年初至今，華潤置地、保利發展、濱江集團、招商蛇口、中國海外發展的權益拿地金額位居行業前五。

 

    本周新房受二三四線城市帶動，環比小幅上升，同比下降。本周（7 月23日-7 月29 日）35 個城市商品房成交合計459 萬平米，周環比+7%，周同比-14%。其中，一線城市周環比-9%，周同比+7%；二線城市周環比+13%，周同比-16%；三四線城市周環比+10%，周同比-31%。

 

    本周二手房環比略下降，同比上升，二三四線城市同比改善。本周15 個城市二手房成交合計170 萬平米，周環比-1%，周同比+19%。其中，一線城市周環比+9%，周同比-20%；二線城市周環比-3%，周同比+35%；三四線城市周環比-4%，周同比+59%。

 

    百強銷售整體降幅有所收窄，房企分化表現突出。全國百強房企1-7 月累計全口徑銷售金額40772 億元，同比-49%（降幅較1-6 月收窄2pct）；7 月單月全口徑銷售金額6065 億元，環比-27%，同比-40%（降幅較6 月收窄3pct）。頭部央國企及主打改善產品房企銷售表現更加強勁，TOP30 房企中有7 家單月同比為正，其中越秀集團、綠城中國單月同比增速超過30%，行業排名較1-6 月有一定變化，TOP30 中萬科地產、綠城中國、濱江集團、旭輝集團、遠洋集團、首開股份排名有所提升。

 

    上海二批次土拍熱度分化，保利、招商等強勢補貨。本次共推出34 宗地塊全部成交，其中13 宗地塊封頂達到中止價進入一次性報價階段，封頂率38%（一批次為33%），12 宗底價成交，底價成交率為35%（一批次為58%）。從拿地房企看，招商繼一批次拿地4 宗后，二批次再拿下5 宗地塊，華發繼一批次拿地2 宗后，二批次再獲取4 宗，保利獲取5 宗，34 宗地塊僅有4 宗由民企競得。從利潤空間看，除2 宗城中村改造地塊，其余32宗中有31 宗成交樓板價與房地聯動價之差超2 萬元/平，其中6 宗價差超4萬元/平，給房企預留的盈利空間較為可觀，本輪土拍成交的房企有望受益。

 

    投資建議

 

    繼上周國常會后，本周政治局會議再提支持剛性和改善性住房需求龍頭股，并首次出現“保交樓”表述，預計后續調控政策將持續寬松。地產板塊，我們認為2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企能率先受益于行業復蘇，如綠城中國、建發國際集團龍頭股、濱江集團概念股。此外，建議關注強房產交易平臺貝殼，其有望享受銷售復蘇；以及抗風險能力強的商管龍頭華潤萬象生活，其有望受益消費場景復蘇。

 

    風險提示

 

    寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務概念股違約

 

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