事項：

 

    7 月28 日，中共中央政治局召開會議，提出要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

 

    銀保監會召開全系統2022 年年中工作座談會暨紀檢監察工作座談會，強調支持地方做好“保交樓”概念股工作，促進房地產市場平穩健康發展。

 

    平安觀點：

 

    “穩地產”放在更靠前位置，短期政策力度有望加大。會議強調要全方位守住安全底線，同時將“要穩定房地產市場”放在更靠前位置，凸顯中央穩地產的決心。7 月以來受推盤回落及個別行業事件影響，銷售再度走弱，截止7 月26 日平安重點跟蹤50 城成交同比降32.2%，降幅較6 月擴大18.4 個百分點，上半年百強房企銷售面積同比下降52.9%，樓市復蘇仍充滿波折。相比4 月政治局會議“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，本次會議強調因城施策用足用好政策工具箱，同時延續“支持剛性和改善性住房需求”的表述。考慮4 月首提“支持改善性住房需求”后，5 月成都、杭州等地政策調整快速落地，隨著本次會議精神逐步傳達，預計短期各地更多“穩市場”政策有望出臺。

 

    強調保交樓概念股、穩民生，地方政府有望發揮更大作用。會議強調“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，近期受個別行業事件影響，市場對房屋交付擔憂有所升溫。統計23 家主要涉及出險或展期房企2021 年合計銷售額約3.86 萬億，占百強房企的30.6%，由于信用端的擔憂，部分出險房企在外部融資和內生銷售均存一定難度。根據中指院不完全統計，2022H1民企信用債發行占比僅11%，16 家出險或展期房企銷售額同比降64%，短期保交樓壓力仍大。在“保交樓、穩民生”大背景下，多家出險或展期房企正通過資產轉讓、引入戰投等方式積極自救，部分地方政府亦出臺返還土地款等舉措，在“壓實地方政府責任”的大背景下，預計各地地方政府在“保交樓”中將發揮更大作用。

 

    持續看好強運營、強信用房企。我們認為本輪地產調整期將加速房企分化，在短期行業復蘇仍存波折的背景下，“強信用”更易將融資優勢轉化為拿地優勢，最終轉化為銷售及盈利優勢。根據中指院統計，上半年央國企信用債發行占比達89%、集中供地中央國企拿地金額占比達71%，百強房龍頭股企中央國企銷售額增速（-36.2%）大于民企（-61.7%），房企分化已逐步顯現。中長期看，本次樓市調整有望加速行業供給端優化，部分企業或面臨退出、規模萎縮，逐步改變過往“高地價、低盈利”現狀。格局優化后將更考驗開發商運營能力，具備強運營能力房企有望脫穎而出。

 

    投資建議：個股建議優選銷售、投資占優，且有望率先受益行業復蘇的高信用企業，如保利發展龍頭股、中國海外發展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、越秀地產、天健集團等。物管方面，房地產復蘇等待期建議優選關聯房企風險可控、規模優勢漸成、市場化能力突出的央國企及優質民企，如招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅服務、星盛商業等。

 

    風險提示：1）房地產行業短期波動超出預期風險；2）個別房企龍頭股流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）政策改善及時性低于預期風險。

 

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