報告摘要：

 

    　　市場表現：上周申萬房地產龍頭股板塊收于3002.04點，累計上漲2.00%，同期上證綜指累計上漲1.30%，深證成指累計下跌0.14%，滬深300 累計下跌0.24%；橫向對比，板塊表現位于下游。

 

    　　公司動態： 保利發展，7 月21 日，公司發布了2022 年面向專業機構投資者公開發行公司債券（第四期）票面利率公告。本期債券發行規模不超過20 億元，其中品種一債券簡稱"22 保利07"，票面利率為2.89%，為5 年期固定利率債券；品種二債券概念股簡稱"22 保利08"，票面利率3.28%，為7 年期固定利率債券。

 

    　　土地市場：7 月11 日-7 月17 日，全國百城合計成交土地建面1531 萬方，環比+164.1%，同比+22.6%；樓面價6616 元/平，環比+20.0%，同比-26.3%；溢價率為3.01%，環比上周走闊1.0%，同比收窄7.0%。

 

    　　成交市場：7 月15 日-7 月21 日， 32 城新房成交面積406 萬方，環比上周上升2.1%，同比下降28.4%，16 城二手房成交面積172 萬方，環比上周下降1.5%，同比上升15.8%。

 

    　　庫存供應：本周10 大城市待售面積為8624 萬方，環比+0.9%，同比+9.9%，去化周期為13.8 月，相比上周+0.2，相比去年+5.3。

 

    　　重點事件點評：2022 年7 月18 日，廣州第二輪集中供地順利結束，本輪供地全面取消了“競自持環節”，達到土地限價后直接搖號，讓利房企明顯。本次供地推出涉宅用地總共14 宗，同比減少70.83%，環比減少22.22%，同時廣州本輪土拍供地質量也較為優質，中心區域供地占比達到57.14%。最終總成交土地11 宗，土地流拍3 宗，流拍率為21.43%，環比上升15.43pct，土地出讓金額209.6 億元，環比減少38.61%，4 宗地塊溢價成交，總體溢價率為6.55%，環比上升5.35%。地方國企越秀地產總購地金額高達101.6 億，占本輪土拍總出讓金額48.48%，同時斥資81.19 億元將本輪最熱地塊收入囊中，成為本輪土拍最大贏家，央企保利發展競得3 宗土地。民企和混合制企業再度缺席拿地榜。

 

    　　投資建議：我們跟蹤的32 城本月前三周新房成交面積較6 月前三周-16.5%，較去年同期-35.5%，16 城二手房成交面積較6 月前三周+7.6%，較去年同期+6.8%，新房成交季節性回落，二手房成交回升趨勢，兩者此消彼長，在北京、蘇州、青島、南京等城市相對明顯。與停工、逾期交付關聯的停貸傳聞有所平息但影響仍在，同時央國企開發商樓盤的強交付信用也受到更多青睞。因城施策方面，徐州、固原、南通、池州等地推出購房補貼政策，哈爾濱商品房展銷會期間推出契稅減免政策。另外，鄭州地產概念股集團與河南資管將聯合設立地產紓困基金，計劃通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式開展房企紓困，我們認為，在行業需求不足、供給沖擊的背景下，紓困基金能夠帶來增量資金，是保交付路徑探索的重要嘗試，后期需進一步關注實際推進效率、運作資金來源、如何兼顧公益屬性和商業屬性、中央部委是否出臺相關指引等問題。整體來看，預計全年政策保持寬松態勢，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部央國企優勢顯現，未來隨著優質民營房企融資、銷售、拿地概念股逐步回歸常態，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A股建議關注保利發展、招商蛇口、濱江集團、金地集團、萬科A、新城控股；H 股建議關注中國海外發展、龍湖集團、美的置業、旭輝控股集團。

 

    　　風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內新冠疫情反復。

 

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