事件：統計局公布2022 年上半年行業數據，前6 個月房地產開發投資同比下降5.4%；商品房銷售面積和銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，到位資金同比下降25.3%。

 

    房地產龍頭股6 月單月數據整體呈現環比加速改善趨勢，單月銷售額及銷售面積環比高增，帶動到位資金中其他資金環比增速提高，并拉動單月新開工和單月開發投資環比增長；但由于1-4 月基數較低，盡管5、6 月環比改善，上半年累計投資降幅持續擴大，中長期復蘇壓力仍存。

 

    房地產開發投資累計及當月同比降幅均擴大：上半年房地產累計投資6.83 萬億，同比下降5.4%，降幅較前值擴大1.4pct。上半年土地購置面積0.36 億┫，同比下降48.3%，降幅較前值擴大2.6pct；成交價款2043 億，同比下降46.3%，降幅較前值擴大18.2pct。拿地規模的持續下降會導致施工概念股面積降幅不斷擴大，對下半年房地產開發投資進一步形成拖累。

 

    6 月房地產龍頭股開發投資1.62 萬億，環比增長24.7%，環比改善主要受益于疫情好轉及銷售復蘇下，房企新開工恢復對建安投資的拉動；同比來看，單月開發投資下降9.4%，降幅較前值擴大1.6pct，主要受去年同期景氣較高背景下高基數的影響。

 

    上半年累計銷售降幅收窄，單月銷售環比高增：上半年全國新建商品房銷售面積6.89億┫，銷售額6.61 萬億，分別同比下降22.2%和28.9%，降幅分別收窄1.4pct 及2.6pct；銷售均價9586 元/┫，同比下降8.6%，降幅收窄1.7pct。

 

    單月銷售環比高增，6 月商品房銷售面積1.82 億┫，銷售額1.77 萬億，分別環比增長65.8%和68.2%；銷售均價9753 元/┫，環比增長1.4%。我們認為，銷售的環比改善主要由于短期積壓的供給集中釋放，疊加因城施策放松的持續推動。中長期來看持續復蘇壓力仍存，一方面，持續下降的拿地規模對推盤供應形成壓力；另一方面，部分城市的停貸事件會對消費者購房預期產生負面影響。

 

    施工降幅擴大，新開工及竣工環比增速提高：6 月底房屋施工面積84.88 億┫，同比下降2.8%，降幅較前值擴大1.8pct。上半年累計新開工和竣工面積分別為6.64 億┫及2.

 

    86 億┫，分別同比下降34.4%和21.5%，降幅較前值擴大3.8pct 及6.2pct。新開工和施工的降幅持續擴大主要受去年下半年以來拿地強度較低拖累。

 

    6 月新開工1.48 億┫，竣工0.53 億┫，環比分別增長24.4%和58.3%；近期停貸事件的催化下，預計竣工環比將持續改善

 

    到位資金累計降幅收窄，單月環比持續增長：上半年全國房地產到位資金總量為7.68萬億，同比下降25.3%，降幅較1-5 月收窄0.5pct。6 月當月房地產開發到位資金1.64萬億，環比增長38.4%；同比下降23.6%，降幅較前值縮小9.8pct。

 

    到位資金結構中，單月國內貸款0.18 萬億，環比增長45.7%，主要由于新開工增加帶來的開發貸的增長；自籌資金0.62 萬億，環比增長28.7%，體現了房企信用債發行規模持續擴大。受益于集中推盤下交易規模上升帶來的銷售回款階段性改善，6 月定金及預收款和個人按揭貸款分別為0.55 萬億及0.24 萬億，環比分別提高44.3%和35.8%。

 

    投資建議：我們認為，銷售雖已觸底回升，但拿地開工少，傳導到施工概念股加速下滑，房地產龍頭股開發投資滯后下行仍未結束，寬松的政策環境與結構性復蘇的市場環境將持續驅動行情演繹。新增供貨能力較強的龍頭央國企，及經營穩健的優質民企優勢將進一步擴大。

 

    持續推薦三條主線：1）受益于民企龍頭股出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經營質量持續改善的全國性龍頭：保利發展、萬科A、綠城中國；3）高評級的穩健經營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

 

    風險提示事件：融資環境龍頭股收緊超預期；疫情持續沖擊房地產銷售；土地市場出讓規則變化；房地產概念股銷售政策變化；地產調控政策變化；引用數據滯后或不及時

 

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