本周核心觀點(diǎn)：本周全國(guó)各能級(jí)城市新房和二手房成交環(huán)比繼續(xù)回暖。土地市場(chǎng)方面，本周杭州、武漢和寧波結(jié)束第二輪集中供地，其中杭州成交45宗地塊，其中23塊以底價(jià)成交，占比51.1%，較首批次擴(kuò)大5.35個(gè)百分點(diǎn)，整體熱度不及本年首輪。庫(kù)存方面，重點(diǎn)城市特別是一線城市去化周期進(jìn)一步縮短。房企信用方面，本周寶龍地產(chǎn)和弘陽(yáng)地產(chǎn)被境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，多個(gè)地產(chǎn)發(fā)債主體評(píng)級(jí)推遲。

 

    重點(diǎn)事件解讀：限價(jià)之下房企開(kāi)啟“農(nóng)產(chǎn)品代替首付”花式促銷。“農(nóng)產(chǎn)品換房”背后是房企繞過(guò)限價(jià)變相折扣：各地農(nóng)產(chǎn)品換房的本質(zhì)在于降價(jià)促銷而非促銷農(nóng)產(chǎn)品，選擇農(nóng)產(chǎn)品是因?yàn)榉科蟠黉N存在來(lái)自政府限制房?jī)r(jià)上下限的壓力，房企降價(jià)促銷調(diào)整幅度不能太大，所以部分房企采取一些創(chuàng)新的營(yíng)銷策略，用農(nóng)產(chǎn)品抵首付的方式來(lái)繞過(guò)政府限價(jià)，變相折扣。一方面穩(wěn)住之前的業(yè)主，另一方面也可以釋放一些宣傳力量。但目前來(lái)看，以價(jià)換量的持續(xù)性是存疑的，因?yàn)檎�體房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的信用沒(méi)有恢復(fù)，房企與購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)和地方政府等，需要比較久的時(shí)間來(lái)恢復(fù)，并且如果長(zhǎng)時(shí)間的去做一些折扣，消費(fèi)者反而會(huì)有一種繼續(xù)觀望的心態(tài)。市場(chǎng)關(guān)鍵還在于政策打開(kāi)，7月或?yàn)橹匾�調(diào)整時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

 

    一周行情回顧：本周（2022/6/27-2022/7/3）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲4.27%，跑贏上證綜指3.14pct，在各類板塊中位列第4/32，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲3.36%，跑贏恒生綜指2.92pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：三湘印象（13.50%）、濱江集團(tuán)（13.29%）、萬(wàn)科A（11.23%）。本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：寶龍地產(chǎn)（-28.02%）、國(guó)創(chuàng)高新（-13.65%）、易居企業(yè)控股（-13.04%）。恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲2.73%，跑贏恒生綜指2.29ct，跑贏恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)2.24pct，在各類板塊中位列第6/30。漲幅前3名公司分別為：綠城管理控股（10.18%）、正榮服務(wù)（9.88%）、濱江服務(wù)（8.69%）；本周跌幅前3名公司分別為：佳源服務(wù)（-18.75%）、星盛商業(yè)（-3.76%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（-3.75%）。

 

    地產(chǎn)市場(chǎng)概念股監(jiān)測(cè)：本周（2022/6/25-2022/7/1）30個(gè)大中城市新房成交面積522.60萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13.6%，同比上升17.9%。15城二手房成交面積189.19萬(wàn)平，環(huán)比下降0.8%，同比上升9.8%。17個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積19346.44萬(wàn)平，環(huán)比下降2.12%，去化周期111.30周，較上周縮短9.99周。上周（2022/6/20-2022/6/26）100大中城市土地供應(yīng)建面3735.39萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)5.9%，環(huán)比下降13.12%，土地成交建面2671.99萬(wàn)平，同比下降38.1%，環(huán)比上升18.07%，供需比下降至1.40。

 

    房企融資情況：本周（2022/6/27-2022/7/3）房企境內(nèi)新發(fā)債龍頭股總額為75.6億元，同比下降43%，環(huán)比下降46%；債務(wù)總償還量為123.2億元，同比上升42%，環(huán)比上升16%，凈融資額-47.6億元。本周沒(méi)有海外地產(chǎn)債發(fā)行。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場(chǎng)龍頭股風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。

 

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