回顧：地產(chǎn)概念股及疫情擔(dān)憂致板塊承壓。2022年前2月物管板塊在地產(chǎn)政策放松提振下震蕩上行，但此后主流房企信用事件再度發(fā)生，疊加全國疫情防控加碼，板塊整體下挫。2022H1恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)累計下跌14.1%，跑輸恒生指數(shù)（-6.6%）7.5pct；成分股PE（TTM）均值降至13.5倍，處2016年以來2.3%分位，其中央國企估值逐漸與民營物企拉開差距。

 

    短期不利因素減退，中長期成長性仍存。下半年隨著疫情控制及房地產(chǎn)溫和修復(fù)，物管龍頭股全年經(jīng)營業(yè)績?nèi)杂兄�撐。中長期新房萎縮將不可避免帶來影響，但考慮物管存量屬性突出，行業(yè)整體規(guī)模及主流參與者成長性仍可期待。當(dāng)前行業(yè)參與者主要通過降低關(guān)聯(lián)房企依賴、開拓存量市場、深挖社區(qū)增值等多元業(yè)務(wù)增強地產(chǎn)下行風(fēng)險抵御能力。極端假設(shè)下，商品房銷售下滑15%將導(dǎo)致物管預(yù)期收入下降5.3%，預(yù)期收入增速由30%降至23%。考慮部分物企已下調(diào)中期目標(biāo)，增長壓力一定程度釋放。

 

    物企加速分化，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更具潛力。房地產(chǎn)壓力傳導(dǎo)之下，物企資源稟賦產(chǎn)生分化，收并購、市拓等差異逐步顯現(xiàn)。

 

    其中，央國企及關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險可控、規(guī)模優(yōu)勢漸成的優(yōu)質(zhì)民企有望分享房地產(chǎn)格局重構(gòu)紅利，并有望憑借較強競爭實力持續(xù)搶占份額，實現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展。

 

    投資建議：展望2022H2，疫情控制及房地產(chǎn)溫和修復(fù)下，物管龍頭股全年業(yè)績?nèi)杂兄�撐。中長期新房交付仍可推動管理規(guī)模正向增長，疊加房地產(chǎn)調(diào)整帶來物管格局持續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)物企成長仍值得期待。當(dāng)前板塊估值跌至歷史低位，性價比持續(xù)凸顯，下半年隨著不利因素逐漸解除，估值有望持續(xù)修復(fù)。考慮參與者分化加劇，標(biāo)的選擇將更為聚焦，建議優(yōu)選央國企及關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險可控、規(guī)模優(yōu)勢漸成的優(yōu)質(zhì)民企，如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。

 

    風(fēng)險提示：1）疫情反復(fù)、防控政策進一步趨嚴(yán)風(fēng)險；2）房地產(chǎn)龍頭股修復(fù)低于預(yù)期風(fēng)險；3）市場化能力建設(shè)低于預(yù)期風(fēng)險。

 

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