分析2000-2020 年三次人口普查全國家庭住房房齡數(shù)據(jù)，我們注意到我國存量住房概念股的房齡不斷變老，拆遷在過去十年加速，居民的住房質(zhì)量和數(shù)量大幅躍進。

 

    　　展望未來，我們相信拆遷安置的需求仍然旺盛，房屋運維和物業(yè)服務的需求則持續(xù)擴大。

 

    　　 十年一次的研究機會。第七次人口普查的長卷數(shù)據(jù)公布，意味著我們迎來了十年一次的、分析中國存量住房情況的研究機會。盡管人口普查問卷的準確程度應該低于房屋龍頭股普查（即以人查房的方法不如以房查房精確），但我國近年來從未開展房屋普查，故而這已經(jīng)是罕有的洞察全社會存量房屋狀況的機遇。本篇報告，我們主要分析存量房屋的房齡結(jié)構(gòu)龍頭股以及老房拆遷速度，并以此推算未來十年我國的拆遷需求。由于方法論和數(shù)據(jù)可得性的問題，本報告的口徑除特別說明外，均為包含城鄉(xiāng)的全國整體數(shù)據(jù)。

 

    　　 房地產(chǎn)高歌猛進二十年，居民住房數(shù)量和質(zhì)量大幅提升。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2000-2020 年，我國家庭戶數(shù)增長38%，存量房建筑面積增長89%，居民戶均住房面積從82 平米上升到111 平米。存量住房中沒有廚房的住房比例，二十年來從16%下降到4%，沒有廁所的住房比例，則從28%下降到3%。

 

    　　 政策因素驅(qū)動拆遷提速。雖然房屋的平均質(zhì)素上升，但棚改貨幣化等政策因素，驅(qū)動房屋龍頭股拆遷提速。2010-2020 年，我們測算老房拆遷規(guī)模總計80.4 億平米，這較之2000-2010 年凈增加了44.5 億平米。2010 年時存量房屋中，房齡為21-30年、31-40 年、41-50 年和50 年以上的房屋，到2020 年時分別被拆掉了25%、40%、53%和57%。如果我們在2010 年去觀察2000 年之后十年存量房屋被拆掉的比例，則十年間不同房齡段被拆掉的比例分別為22%、23%、32%和51%。

 

    　　 存量房屋房齡持續(xù)變老。盡管拆遷加速，但由于房屋建設在房改前后有明顯加速，逐漸進入老房階段的住宅，數(shù)量反而有所提升。和2000 年相比，2020 年居住在房齡30 年以上的老舊住宅中的家庭戶占比由11%上升到了14%。我們估計，全社會的平均樓齡，2020 年為17.4 年，較之2000 年增加超過2 年。

 

    　　 2021-2030 年間，中性情景預計年產(chǎn)生城鎮(zhèn)住房拆遷需求近6 億平米。我們根據(jù)過去不同房齡段十年內(nèi)拆遷比例，和2020 年底房齡結(jié)構(gòu)分布，再考慮人口普查可能低估空關(guān)房規(guī)模等因素，在中性情況之下，預計城鎮(zhèn)住房年拆遷需求近6億平米。可能導致實際拆遷數(shù)據(jù)超過這一規(guī)模的因素，包括穩(wěn)增長訴求，貨幣化安置推廣，拉動房地產(chǎn)投資政策等；可能導致實際拆遷數(shù)據(jù)低于這一預測的因素，包括房屋營建質(zhì)量提升，城市規(guī)劃強調(diào)“留下城市記憶”，極低質(zhì)素無衛(wèi)生間設施的房屋存量大幅下降等因素。

 

    　　 風險提示：以人查房的人口普查長卷數(shù)據(jù)，畢竟只能是對存量房源的真實情況模擬，而不會是存量房屋情況本身。例如，這種調(diào)查方法可能遺漏空關(guān)房，從而導致社會總存量住房數(shù)據(jù)被低估。問卷還可能低估人均住房面積，因為受訪人或許擔心過高的人均住房面積導致繳納房地產(chǎn)稅等進而存在瞞報的可能。

 

    　　 科學認識房地產(chǎn)行業(yè)的長期可持續(xù)性。在經(jīng)過定量測算之后，我們可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)建設在過去二十年取得了巨大的成績，極大提升了居民的居住水平。但展望未來，拆遷安置的需求預計仍然旺盛，房屋運維和物業(yè)服務的需求則有望持續(xù)擴大。

 

    　　重點公司龍頭股盈利預測、估值及投資評級

 

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