分析2000-2020 年三次人口普查全國家庭住房房齡數據，我們注意到我國存量住房概念股的房齡不斷變老，拆遷在過去十年加速，居民的住房質量和數量大幅躍進。

 

    　　展望未來，我們相信拆遷安置的需求仍然旺盛，房屋運維和物業服務的需求則持續擴大。

 

    　　 十年一次的研究機會。第七次人口普查的長卷數據公布，意味著我們迎來了十年一次的、分析中國存量住房情況的研究機會。盡管人口普查問卷的準確程度應該低于房屋龍頭股普查（即以人查房的方法不如以房查房精確），但我國近年來從未開展房屋普查，故而這已經是罕有的洞察全社會存量房屋狀況的機遇。本篇報告，我們主要分析存量房屋的房齡結構龍頭股以及老房拆遷速度，并以此推算未來十年我國的拆遷需求。由于方法論和數據可得性的問題，本報告的口徑除特別說明外，均為包含城鄉的全國整體數據。

 

    　　 房地產高歌猛進二十年，居民住房數量和質量大幅提升。根據七普數據，2000-2020 年，我國家庭戶數增長38%，存量房建筑面積增長89%，居民戶均住房面積從82 平米上升到111 平米。存量住房中沒有廚房的住房比例，二十年來從16%下降到4%，沒有廁所的住房比例，則從28%下降到3%。

 

    　　 政策因素驅動拆遷提速。雖然房屋的平均質素上升，但棚改貨幣化等政策因素，驅動房屋龍頭股拆遷提速。2010-2020 年，我們測算老房拆遷規模總計80.4 億平米，這較之2000-2010 年凈增加了44.5 億平米。2010 年時存量房屋中，房齡為21-30年、31-40 年、41-50 年和50 年以上的房屋，到2020 年時分別被拆掉了25%、40%、53%和57%。如果我們在2010 年去觀察2000 年之后十年存量房屋被拆掉的比例，則十年間不同房齡段被拆掉的比例分別為22%、23%、32%和51%。

 

    　　 存量房屋房齡持續變老。盡管拆遷加速，但由于房屋建設在房改前后有明顯加速，逐漸進入老房階段的住宅，數量反而有所提升。和2000 年相比，2020 年居住在房齡30 年以上的老舊住宅中的家庭戶占比由11%上升到了14%。我們估計，全社會的平均樓齡，2020 年為17.4 年，較之2000 年增加超過2 年。

 

    　　 2021-2030 年間，中性情景預計年產生城鎮住房拆遷需求近6 億平米。我們根據過去不同房齡段十年內拆遷比例，和2020 年底房齡結構分布，再考慮人口普查可能低估空關房規模等因素，在中性情況之下，預計城鎮住房年拆遷需求近6億平米。可能導致實際拆遷數據超過這一規模的因素，包括穩增長訴求，貨幣化安置推廣，拉動房地產投資政策等；可能導致實際拆遷數據低于這一預測的因素，包括房屋營建質量提升，城市規劃強調“留下城市記憶”，極低質素無衛生間設施的房屋存量大幅下降等因素。

 

    　　 風險提示：以人查房的人口普查長卷數據，畢竟只能是對存量房源的真實情況模擬，而不會是存量房屋情況本身。例如，這種調查方法可能遺漏空關房，從而導致社會總存量住房數據被低估。問卷還可能低估人均住房面積，因為受訪人或許擔心過高的人均住房面積導致繳納房地產稅等進而存在瞞報的可能。

 

    　　 科學認識房地產行業的長期可持續性。在經過定量測算之后，我們可以發現我國房地產開發建設在過去二十年取得了巨大的成績，極大提升了居民的居住水平。但展望未來，拆遷安置的需求預計仍然旺盛，房屋運維和物業服務的需求則有望持續擴大。

 

    　　重點公司龍頭股盈利預測、估值及投資評級

 

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