物業管理概念股公司的應收款,可以視為增長質量的一個風向標。我們預計,2022年中報物業管理企業可能存在應收款規模增加和部分壞賬計提的壓力,但整體而言規模可控。如果企業的應收款科目絕對規模開始下降,可能是企業增長質量提升的標志。 

 

    物業管理企業的應收款存在多種來源。物業管理企業應收款包括貿易應收款、其他應收款、預付款項及預付稅項等。其中貿易應收款主要來自于按包干制進行管理的物業管理服務及增值服務等業務過程。針對關聯方的貿易應收款,則可能還另外包含空置費、代付物業費等。市場比較關注城市服務龍頭股和其他對公業務可能產生的應收款。其他應收款則通常來自于招投標押金、代付業主能源費、其他押金等。針對關聯方的其他應收款,則可能又包含車位代理業務的押金等。預付款項,通常來自于向供貨商支付的業務保證金以及預付款項,但對于部分有收并購的公司,可能也包括為潛在企業合并支付的股權保證金。 

 

    2022 年中報應收款壓力可能進一步提升。2021 年,樣本企業應收款占營收的比重是37%,這較之歷史平均水平已經明顯提升,我們預計2022 年中報的應收款規模可能進一步提升。其一是,物業管理費通常在下半年集中收繳,每年中期的收繳率本身相較年末低一些。其二是,今年上半年受到疫情封控影響,物業費收繳工作更為困難,我們預計疫情導致物業費平均收繳率下降2-3 個百分點左右,但這部分欠繳物業費可能在下半年追繳。其三是,部分開發商資金緊張、政府財政壓力增加,也可能導致上半年的應收款增加。 

 

    可能出現新的減值壓力,但整體可控。面對當前趨嚴的地產及關聯企業審計環境,以及部分企業確實與資金緊張開發商有應收款往來的現實,部分物管企業確實具備計提減值的可能。我們認為,整體減值壓力可控,一方面是由于在貿易應收款中,大多數企業的應收款是第三方款項,我們統計的樣本企業2021 年貿易應收款中第三方占比為68%。另一方面,則是物業管理企業賬期普遍較短,我們統計的樣本企業平均只有12%的貿易應收款在一年以上。當然,在其他應收款中,可能也確實存在一定的計提壞賬可能,我們統計的樣本企業中2021 年其他應收款占整體應收款的32%,整體規模不大。 

 

    公司發展日益獨立的時期,也是國企龍頭競爭優勢擴大的時期。2022 年上半年所暴露的,部分物業服務企業在人員、戰略、財務等諸多領域不獨立的問題,在房企出險的背景下成為壓垮板塊估值的關鍵。但我們認為,物管行業發展空間廣闊,龍頭公司業績有望高速增長,疫情中消費者對好物業服務公司品牌認可進一步提升,并購市場也將從極寒逐漸轉暖。國企具備諸多長期比較優勢。民企如能嚴守業務獨立性,亦有廣闊發展空間。 

 

    風險因素:部分物管企業出現較大規模計提減值的風險;部分物管龍頭股企業在中報由于疫情影響,收入和利潤不及預期的風險;部分物管企業不能保證獨立性的風險。 

 

    投資建議。過去兩年,在狂飆突進中的物業管理公司的確存在一定發展隱患,應收款增長的問題,其背后既有缺乏應收款管理經驗等業務能力的問題,也有并購過程中審慎程度不足的問題,還有關聯方占款的問題。我們相信,2022 年中期之后,物管企業應收款的絕對規模和相對占比將迎來拐點,物管企業龍頭股的盈利增長質量將開始恢復。我們推薦華潤萬象生活、保利物業、招商積余、綠城服務、中海物業和碧桂園服務。

 

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