事件：6 月16 日，國家統計局發布《2022 年5 月份70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》公告。

 

    　　房價總體處下行通道，新房強于二手房龍頭股，高能級城市更有韌性。環比數據方面，2022年5 月，全國70 大中城市概念股新建商品住宅銷售價格環比下降城市有43 個，比上月減少4個；其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2 個百分點；二線城市環比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3 個百分點；5 月，70 個大中城市中二手住宅銷售價格環比下降城市有53 個，比上月增加3 個。其中一線城市二手住宅銷售概念股價格環比由上月上漲0.4%轉為持平；二線城市環比下降0.3%，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.

 

    　　2 個百分點。

 

    　　同比數據方面，5 月，70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有46 個和57 個，比上月分別增加7 個和1 個；分城市能級看，表現與環比趨同，總體上呈現一線城市較強，二線城市有韌性，三線城市偏弱的趨勢。

 

    　　單月銷售環比改善，轉化率仍需提高。15 日，統計局發布了1-5 月房地產開發投資數據，雖然前5 個月銷售降幅持續擴大，但單月銷售環比量價齊升，5 月商品房銷售面積1.10億┫，銷售額1.05 萬億，分別環比增長25.8%和29.7%，銷售均價9615 元/┫，環比增長3.1%。

 

    　　統計局的全國銷售數據與房價概念股數據互相印證：整體而言當前樓市的銷售量價依舊在底部，單月環比有所改善，市場信心正逐漸恢復，新房表現好一些，二手房偏弱，同時低能級城市的量價下行壓力依然較大。企業微觀層面看：5 月及6 月初的案場看房數量明顯上升，但轉化率依舊偏低，導致去化率停留在低位，潛在購房者觀望情緒濃厚，而這也讓房企在推盤端延續偏謹慎態度。

 

    　　政策繼續寬松，有望推動基本面復蘇。上周，多地進一步出臺房地產寬松政策：合肥加大房地產開發貸款投放，提高對優質建筑企業的授信額度；四川內江多孩家庭購買二套房首付最低兩成，最高補貼2.4 萬元；重慶公積金貸款單筆最高可貸80 萬元，首套房首付最低兩成；杭州無房職工家庭首次購房公積金最高可貸120 萬元。數據上看，此前出臺多項政策扶持的城市確實呈現出成交量價改善的趨勢，當前行業基本面依舊較為脆弱，且近期高頻數據下的行業復蘇也呈現出結構性行情而非全局改善，因而政策面的繼續寬松是給市場增強信心，讓行業真正實現復蘇的必要條件。

 

    　　投資建議：我們認為當前高頻數據出現結構性的回暖，但總量數據沒有出現實質性改善。

 

    　　預計隨著政策的持續寬松，供需兩端共同改善將逐步驅動房地產復蘇，板塊概念股機會逐漸從政策預期過渡至基本面改善，具備拿地與推盤能力的頭部房企將更受益于競爭格局與土地市場改善，實現銷售規模與經營質量的雙重反轉。持續推薦三條主線：1）前期利空概念股出盡、受益于集中供地政策優化的困境反轉企業：萬科A；2）競爭格局持續改善下的龍頭房企：綠城中國、保利發展；3）高評級的穩健經營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

 

    　　風險提示：融資環境收緊超預期；疫情持續沖擊房地產銷售；土地市場出讓規則變化；房地產銷售政策變化；地產調控政策變化；引用數據滯后或不及時。

 

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