觀點聚焦

 

    　　投資建議

 

    　　截至2022 年6 月22 日首輪集中土拍已全部結束。本次土拍概念股整體延續縮量趨勢但質量提升明顯，土地概念股相對價格未見明顯下降；龍頭央企、國企成為本輪拿地主體，且更加聚焦于區域核心城市和區位優質地塊，收儲質量顯著提升。中期維度上我們認為優質龍頭房企的集中度提升趨勢明顯，疊加近期需求回暖帶動的房企經營環境邊際好轉，我們推薦：A股-保利、金地、招蛇、萬科、濱江、華僑城、華發；H股-中海、華潤、建發、越秀、宏洋、美置，建議關注綠城中國（未覆蓋）；物管板塊-保利物業、綠城服務、中海物業和華潤萬象生活。同時對受益于基本面好轉的“彈性”民企加大關注：H股-旭輝、碧桂園；物管板塊-旭輝永升服務、碧桂園服務。

 

    　　理由

 

    　　2022 年首輪集中土拍整體呈現縮量、提質、未降價的特點。本輪土拍累計推出465 宗宅地，成交393 宗，對應成交建面和金額分別為3895 萬平和4924 億元，僅相當于去年首輪的34%和46%，去年第3 輪的62%和83%，縮量趨勢未改。同時，本輪成交地塊質量為歷次最高，周邊可比售價較去年三輪提升一到三成不等，帶動起拍地貨比邊際上行至歷次最高的46.7%；疊加房企對于優質地塊的青睞，成交地貨比和溢價率也邊際上行至49.1%和5.2%，對應靜態凈利率邊際略下行0.8ppt至8.0%，即土地相對價格未見下降，實際凈利率可能受益于質量提升存在邊際上行空間。

 

    　　央、國企和Top30 龍頭房企是本輪土拍拿地主力，城投參與度下降。本輪集中土拍中央企拿地金額占比提升9ppt至25%，國企和民企分別下降4ppt和5ppt至49%和26%，其中城投平臺下行10ppt至27%，下行速度較地方國企整體更快；銷售金額Top30 的龍頭房企拿地金額占比大幅上行28ppt至49%，與去年首輪基本持平，Top31-50 的腰部房企拿地金額占比僅2%，其余非龍頭房企占比明顯縮小至49%。本輪拿地金額排名前10 的全國性房企分別為建發、綠城、中鐵建、保利、中建、中海、招蛇、濱江、華潤、萬科，累計拿地金額達到1906 億元（占比39%）。

 

    　　今年以來土地市場景氣度整體低迷，僅基本面最好的少量城市相對略好。

 

    　　今年1-5 月300 城宅地成交建面和金額分別同比下降58%和61%，土地市場龍頭股景氣度整體保持低位運行。其中，參與集中土拍的22 城截至目前累計宅地成交進度僅為2021 年的17%（去年同期該指標為56%），且只有北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、成都、廈門8 個城市的成交進度高于均值，剩余城市成交進度的滯后更加明顯。同時，非集中土拍的城市1-5 月累計成交金額同比跌幅較22 城更深達到-65%，成交均價同比跌幅達兩成，表明能級更低的城市所面臨的土地市場下行壓力更大。

 

    　　風險

 

    　　政策變化或基本面修復不及預期；房企龍頭股信用加速惡化；疫情影響超預期。

 

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