銷售龍頭股：銷售企穩信號明確，低基數效應下7月有望好轉。2022年5月商品房銷售面積1.1億方，同比-32%，降幅較上月收窄7pp，銷售額1.1萬億元，同比-38%，降幅較上月收窄9pp，32城7日移動平均銷售面積自6月初開始呈現明顯上升趨勢。回暖原因一方面是近期政策刺激作用開始顯現，另一方面也受節假日（五一及端午節）期間促銷活動及推盤力度加大的拉動。但部分城市數據中包含非市場性因素（疫情等），市場并未發生本質轉變。目前購房者仍普遍存在能否安全交房、房價是否下跌、月供償還能力不足等擔憂，預計下半年仍處于筑底企穩階段。全年銷售面積預計在15%-25%左右，從供應量來看，去年集中供地的2億多平方可能會延后至三四季度集中上市，另一方面去年7月份后市場開始下行，低基數效應下跌幅有望進一步收窄。

 

    　　土地：土拍市場低迷，國央企拿地概念股占比超七成。與2021年第三輪土拍相比，2022年首輪供地土地溢價率有所提高，但整體仍處于低位，僅深圳、合肥、廈門、杭州、寧波等少數城市土地溢價率超過5%。首批土拍城市中天津和濟南的流拍率高達83%和47%，僅少數城市未出現流拍，城投托底依然明顯。土拍市場冷熱分化，國央企是拿地主力，2022年1-5月份，全口徑金額TOP50企業拿地金額中，國央企占比高達74%，國央企是拿地主力。房企拿地規模整體下降幅度大，從1-5月拿地金額TOP100房企來看，百強房企拿地數量僅占到34%。

 

    　　資金：房企融資規模縮減，6-8月迎來年內第二次償債高峰。2022年1-5月房企信用債累計發行1977.5億元，較去年同期同比下降29.2%。房企違約事件對房企債務發行規模產生了較強的負面影響，國內信用債發行規模長期低于每月500億元。海外債發行陷入困境，2022年1-5月房企海外債共發行168.8億元，同比下降89.61%。2022年7-12月信用債到期規模3045億元，海外債到期規模1757億元，房企下半年平均每月到期債務超過800億。6-8月為年內第二次償債高峰，月均到期金額超過千億，償債壓力依然普遍存在。

 

    　　政策：本輪房地產政策仍有寬松空間。本輪貨幣政策平穩，降息降準頻率和幅度均不及2008年，且財政政策對房地產行業的針對性不強。需求端政策因城施策，各省市自主性較強，與2008年相比力度較弱，供給端政策已釋放積極信號，具體落實有待進一步優化。

 

    　　2021、2022Q1房企業績普遍下滑，未來有望逐步修復。行業歸母凈利潤自2017年起基本呈現下降趨勢，2021年同比下降83%，業績下滑主要包括行業結算毛利率下降、資產減值損失增加、少數股東損益增加三大原因。未來業績有望逐步修復：1）優質房企市占率提升：自2022年年初起，頭部房企銷售市場占有率保持上升態勢，2022年5月累計銷售金額TOP10的房企在百強中占比達40.7%，同比+10pp，2022年1-5月頭部房企累計新增土地貨值TOP10的房企市占率達42.8%，同比+3.6pp；2）毛利率修復：2021年下半年以來土地溢價率持續下降，年末降至2.5%，處在絕對的歷史低位，政府采取部分讓利措施吸引房企競拍，房企利潤空間擴大；3）費用率下降，權益比提升：重點房企2021年管理費率集中于3.0%附近，部分房企有進一步壓縮的空間，未來房企的發展模式由以往的沖規模轉為注重盈利質量的高質量發展，且優質房企資金相對充足，權益占比有望企穩回升。

 

    　　板塊邏輯逐漸由政策博弈轉價投。前期地產概念股行情主要是博弈行情，博弈行情當前已明顯結束，板塊邏輯應向基本面轉換，可關注開發龍頭、物管龍頭。個股推薦：1）房企：保利發展、濱江集團、建發股份、華發股份、天健集團、南山控股；2）物企：碧桂園服務、華潤萬象生活。

 

    　　風險提示：市場銷售恢復不及預期；政策放松力度不及預期；行業現金流狀況不及預期。

 

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