大房地產(chǎn)業(yè)，又分為開發(fā)建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)龍頭股和經(jīng)紀(jì)代理四個(gè)領(lǐng)域。開發(fā)建設(shè)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和政策周期因素高度相關(guān)。物業(yè)管理和商管運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)高成長(zhǎng)性特征。展望2022 年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)周期的復(fù)蘇、企業(yè)信用的恢復(fù)將會(huì)有利于銷售規(guī)模和盈利能力的修復(fù)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、新業(yè)務(wù)線的擴(kuò)張則能持續(xù)推動(dòng)好企業(yè)成長(zhǎng)壯大。

 

    鳳凰涅?的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。2022 年上半年，開發(fā)行業(yè)在銷售、交付、償債等諸領(lǐng)域遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。我們預(yù)計(jì)，下半年政策將進(jìn)一步加大需求支持力度，銷售有望從6 月開始復(fù)蘇，投資和新開工則有望在四季度復(fù)蘇。企業(yè)概念股將更多聚焦核心城市，土地市場(chǎng)會(huì)走向理性競(jìng)爭(zhēng)，利潤(rùn)表雖然在2022 年會(huì)階段性受挫，2023 年卻可能成為好公司新起點(diǎn)。

 

    頭部品牌優(yōu)勢(shì)更為明顯，克服局部疫情影響的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)。我們預(yù)計(jì)，2022 年下半年優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心會(huì)實(shí)現(xiàn)人流量、銷售額和租金的逐步復(fù)蘇；龍頭商管公司的產(chǎn)品線層次更加豐富，會(huì)員體系進(jìn)一步提升商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效率。中長(zhǎng)期而言，輕重資產(chǎn)模式仍會(huì)并存，基金化運(yùn)營(yíng)、包租、托管等方式將會(huì)因地制宜開展，唯真正創(chuàng)造增量運(yùn)營(yíng)價(jià)值的品牌十分稀缺。

 

    物業(yè)服務(wù)逐漸走出陰影，國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)期化。2022 年上半年所暴露的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員、戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)等諸多領(lǐng)域不獨(dú)立的問題，在房企出險(xiǎn)的背景下成為壓垮板塊估值的關(guān)鍵。但我們認(rèn)為，物管行業(yè)發(fā)展空間廣闊，龍頭公司業(yè)績(jī)有望高速增長(zhǎng)，局部疫情中消費(fèi)者對(duì)好物業(yè)服務(wù)公司品牌認(rèn)可進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)并購(gòu)市場(chǎng)也將從極寒逐漸轉(zhuǎn)暖。國(guó)企具備諸多長(zhǎng)期比較優(yōu)勢(shì)。民企如能嚴(yán)守業(yè)務(wù)獨(dú)立性，亦有廣闊發(fā)展空間。

 

    貝殼站在周期拐點(diǎn)和成長(zhǎng)起點(diǎn)之上。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的周期性意味著GTV 下降可能帶來業(yè)績(jī)較大幅度下降，甚至階段性虧損。但交易量見底也就意味著貝殼的周期因素見底。線上線下相結(jié)合的平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)被市占率，費(fèi)率和應(yīng)收款變動(dòng)趨勢(shì)所證明。且公司積極切入家裝家居領(lǐng)域，為日后長(zhǎng)期成長(zhǎng)打下了基礎(chǔ)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：政策收效不明顯甚至無效，市場(chǎng)銷售復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；部分開發(fā)企業(yè)縮表甚至信用違約的挑戰(zhàn)；部分物業(yè)管理公司關(guān)聯(lián)方經(jīng)營(yíng)困難，可能存在股票被處置的風(fēng)險(xiǎn)；局部疫情反復(fù)，影響商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)管理行業(yè)疫情補(bǔ)貼不及2020 年的風(fēng)險(xiǎn)。

 

    銷售復(fù)蘇，周期回歸。萬(wàn)物生長(zhǎng)，格局優(yōu)化。下半年最為確定的周期主旋律，是從銷售到投資的漸次恢復(fù)。在這個(gè)主旋律之下，最具彈性的是經(jīng)紀(jì)公司，其次則是開發(fā)企業(yè)。

 

    我們相信，銷售的恢復(fù)也會(huì)帶來信用的修復(fù)，所以物業(yè)管理公司雖然并非周期股，卻也會(huì)受益于這個(gè)周期因素。周期之外，更有成長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)行業(yè)來說，成長(zhǎng)性既在于優(yōu)秀企業(yè)市占率提升，還在于企業(yè)盈利能力趨穩(wěn)。對(duì)物業(yè)管理公司來說，頭部公司市占率大幅提升和行業(yè)概念股總體規(guī)模大幅提升并存，業(yè)績(jī)繼續(xù)高速上升可期。貝殼更是一家能穿越周期的企業(yè)，其不斷優(yōu)化ACN 網(wǎng)絡(luò)，提升技術(shù)能力，拓展第二甚至第三成長(zhǎng)曲線。我們重點(diǎn)推薦貝殼、保利發(fā)展、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和保利物業(yè)；也看好結(jié)構(gòu)變化之下市占率有望上升的企業(yè)，包括萬(wàn)科企業(yè)、招商蛇口、招商積余、金地集團(tuán)、中海物業(yè)、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、美的置業(yè)、綠城中國(guó)、綠城服務(wù)概念股和華發(fā)股份；還看好信用逐步穩(wěn)定之下的民企反彈機(jī)遇，如碧桂園服務(wù)。

 

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