投資要點

 

    5月社融規模概念股超預期 ，居民中長期貸款有所改善。截至5月末，社會融資規模存量為329 萬億元，同比增長10.5%，對實體經濟發放的人民幣貸款余額為202.03 萬億元，同比增長10.9%。從增量來看，5 月社會融資規模增量2.79萬億元 （預期2.03 萬億元，前值9102 億元），同比多增8399 億元，其中對實體經濟發放的人民幣貸款增加1.82 萬億元，同比多增3936 億元，但仍存在結構性問題。5月人民幣貸款增加1.90 萬億元，同比多增3920 億元。分部門看，5月份住戶貸款龍頭股增加2888 億元，同比少增3344 億元，其中中長期貸款增加1047 億元，相較4 月由負轉正。

 

    上海首輪集中供地表現良好，超三成觸頂成交。上海首輪土地集中出讓門檻大幅放松，全部采用掛牌方式出讓，并通過降低封凍資金比例來緩解房企參拍資金壓力。本輪土拍36 宗涉宅地全部成功出讓，其中19 宗底價成交，13 宗觸及中止價成交，整體溢價率為3.3%，維持在較低水平。參與競拍主體多樣，包括國企、央企，外企，其中八成地塊由央國企競得，招商蛇口拿地金額居首，共花費117.7 億元獨自或聯合斬獲了4幅地塊；上海本土民企表現較為積極，大華、大名城、同潤、佳運置業等均有斬獲。

 

    5 月重點50 城平均去化率32%，環比有所改善。克爾瑞數據顯示，重點50城開盤平均去化率由上月的29%微增至32%，環比上漲3pp，去化率超50%的城市個數由4 個增長至6 個，去化率環比增長的城市11 個，持續兩個月環比增長的城市8 個。1）福州、鄭州、深圳、長沙等5 月環比漲幅顯著，主要是熱點網紅盤集中入市從而拉動了全市平均去化率；2）無錫、佛山、重慶等因上月基數較低，出現了邊際復蘇跡象；3）南京、蘇州、東莞等城市熱度穩步回落，5 月去化率跌幅均超10pp。

 

    房企融資規模連續3個月下降，資金龍頭股壓力依然存在。5月房地產企業融資總額為612 億元，同比下降34.3%，環比下降21.2%，發行平均利率為3.25%，同比下降1.44pp，環比下降0.33pp。其中發行信用債446 億元，同比增加20.9%，ABS 166 億元，同比降低47.5%，海外債暫無新發是發行額縮減的主要原因。截至2022 年5 月末，跟蹤的170 余家房企海外債及信用債共2.54萬億，海外債占比51.2%；5月份已到期信用債495 億元，新發行信用債僅覆蓋90%的到期債券，房企資金壓力加劇。2022 年6-12 月到期債務5688 億元，6-8 月份到期量合計超3099 億元占比過半，且6 月境外債到期占總債券到期量近60%。

 

    投資建議：我們認為當前應當關注4 條投資龍頭股主線：1）開發企業：保利發展、濱江集團、華發股份、天健集團、南山控股、新城控股、華僑城A、華潤置地、龍湖集團、萬科A、旭輝控股、建發國際控股等；2）物管企業：碧桂園服務、華潤萬象生活龍頭股、旭輝永升服務等；3）賽道轉型企業：廣宇發展、魯商發展等；4）房產經紀企業：貝殼等。

 

    風險提示：項目交付風險、項目銷售回款風險、行業龍頭股政策調控風險。

 

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