及時優化信貸政策，保持融資龍頭股平穩有序，支持剛改住房需求。一行兩會召開專題會議，認真傳達學習中央政治局會議和習近平總書記在中央政治局第三十八次集體學習時的重要講話精神。1）央行提到要進一步有效管控金融風險，堅決守住不發生系統性金融風險底線。支持資本市場平穩運行。執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求；2）證監會提到積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎設施REITs 試點范圍；3）銀保監會提到要落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求。

 

    滬深交易所支持房企概念股合理融資，促進房地產行業龍頭股平穩健康發展。1）5 月4 日，深交所發布支持實體經濟八項措施。其中提到要支持房地產企業合理融資需求，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展；2）5 月5 日，上交所黨委召開會議，指出要服務好民營房地產企業的合理融資需求，推動擴大基礎設施REITs 試點范圍，合理把握IPO 和再融資常態化。

 

    因城施策各地持續變化。1）長沙首套商品住房網簽滿4 年可購買第二套商品住房；2）蘇州新房限制轉讓時間調整為2 年，非本市戶籍居民連續繳納6 個月社保即可購房，非限購區域購房不計入家庭限購套數；3）無錫發布通知，個人住房轉讓增值稅免征年限由5 年調整為2 年；4）西安調整政策，5 月1日起公積金繳存職工每年可以申請一種住房消費類提取；5）長春首次申請公積金個人住房貸款，最低首付款比例不低于20%；6）徐州提出18 條政策助推房地產復工復產，其中包括競拍保證金降至50%、鼓勵降首付比例；7）廣西擬出臺新政：租房和加裝電梯或可多次提取公積金；8）嘉興職工首次使用公積金購房，單人最高貸款額度上浮至40 萬元，雙人及以上最高貸款額度上浮至80 萬元；9）洛陽出臺18 條房地產舉措，首付款比例降至20%，分期繳納土地出讓金； 10) 中山加大住房公積金支持力度，優化限購區域；11）鎮江發布通知，對已結清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請公積金貸款的首付比例調整為40%；12）樂山加強合理住房需求支持，購買新房首套補貼8000 元，二套補貼12000 元； 13）贛州房展會期間購房者貸款年齡放寬至70 歲，首套房貸利率降至5.2%。

 

    1、 本周新房龍頭股、二手房成交情況：

 

    新房方面：本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-66.5%，環比-47.5%，相對2021 年周均-70.7%。年初以來累計同比-46.5%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-64.9%/-52.9%/-76.3%，環比變化-59.0%/-47.2%/-43.1%，年初以來累計同比-38.6%/-37.0%/-59.2%。

 

    二手房方面：本周的二手房市場中統計的13 個城市成交面積同比變化-16.5%，環比-64.9%，年初以來，二手房成交面積累計同比變化-41.3%。

 

    （1）新房成交情況：

 

    新房方面：本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-66.5%，環比-47.5%，相對2021 年周均-70.7%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-64.9%/-52.9%/-76.3%，環比變化-59.0%/-47.2%/-43.1%。

 

    5 月以來：36 城市新房成交面積同比-72.1%，其中，一/二/三線新房成交面積累計同比-66.5%/-42.8%/-85.4%。

 

    年初以來：36 城市新房成交概念股面積同比-46.5%，其中，一/二/三線新房成交面積累計同比-38.6%/-37.0%/-59.2%。

 

    庫存方面：本周統計的12 城市庫存去化周期為13.0 個月，環比變化+0.6個月，其中一/二/三線庫存分別變化+0.7/+0.4/+1.2 個月。

 

    （2）二手房成交概念股情況：

 

    本周的二手房市場中統計的14 個城市成交面積同比變化-16.5%，環比-64.9%。5 月以來累計同比+361.8%。年初以來，二手房成交面積累計同比變化-41.3%。

 

    一線城市（北京、深圳）：二手房成交面積本周同比+3.3%，環比-59.1%。

 

    5 月以來累計同比+202.8%。年初以來累計同比-39.0%。

 

    二線城市（杭州、南京、成都、青島、廈門、南寧、蘇州）：二手房成交面積本周同比+1.2%，環比-67.9%。5 月以來累計同比+473.6%。年初以來累計同比-33.9%。

 

    2、 房企資金跟蹤：

 

    5 月6 日，金融街發布公告稱，擬發行兩品種合計不超10 億元公司債券，期限5 年，詢價最低2.80%。

 

    5 月6 日，華潤置地發布公告稱，債券“22 潤置03”5 月9 日開始在深交所上市，發行總額10 億元，期限3 年期，票面年利率2.79％。

 

    5 月6 日，華夏幸福公布債務重組相關兌付進展。自4 月29 日開始，啟動第二批現金兌付安排，分批兌付，總金額為14.16 億元。

 

    5 月6 日，金科股份召開2021 年度業績發布會。公司正籌備龍頭股發行20 億小公募債，用以歸還“20 金科03”、“19 金科03”本金合計19.46 億債券。

 

    3、本周市場重要信息：

 

    （1）行業信息：

 

    5 月6 日，央行發布2022 年一季度金融機構貸款投向統計報告。2022 年一季度末，房地產開發貸款余額12.56 萬億元，同比下降0.4 個百分點，增速比上年末低1.3 個百分點；一季度增加2900 億元，比上年四季度多增4414億元。個人住房貸款余額38.84 萬億元，同比增長8.9%，增速比上年末低2.3 個百分點。3 月份，新發放個人住房貸款利率為5.42%，比年初低17 個基點。

 

    5 月6 日，中共中央、國務院辦公廳印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設 分類引導縣城發展方向。

 

    5 月7 日，人民銀行廣州分行召開新聞發布會。會議指出廣東房貸已經重回增長通道，要積極推動保租房REITs 項目。

 

    5 月7 日，濟南第一批次集中供地完成出讓，共出讓35 宗地塊，總起拍價超162 億元。其中21 宗地塊成交，總成交價90.14 億元，14 宗地塊流拍。

 

    5 月7 日，無錫第一批次集中供地完成出讓，8 宗地全部成交，僅1 宗溢價成交，其余均以底價成交，共計成交104 億元。

 

    5 月6 日，深圳房地產中介協會發布《二手房交易經紀服務指引（試行）》，明確了房地產經紀方服務十大基本原則，包括提前告知、依次代理原則等。

 

    5 月5 日，海南省政府辦公廳印發《進一步為中小微企業紓困解難的措施》，出臺九大措施，其中包括小型微利企業等按50%稅額幅度減征“六稅兩費”。

 

    5 月5 日，廣州完成首批集中供地。共推出18 宗涉宅用地，沿用去年二、三批次的“限地價+競自持+搖號”規則。成交17 宗，其中2 宗溢價成交，1 宗觸頂價成交；溢價率1%，環比+1pct；流拍率6%，環比-18pct；國央企摘地6 宗，城投摘地7 宗，民企摘地4 宗。

 

    5 月3 日，惠州住建局發布《關于促進房地產業健康發展和良性循環的通知》，提出將優化預售資金監管、取消惠陽大亞灣限購。

 

    （2）公司信息：

 

    【招商積余】招商積余北京公司成功中標農業銀行北京數據中心園區物業服務項目。

 

    【萬科A】4 月公司實現合同銷售面積160.9 萬平方米，同比-47.9%；銷售金額308.4 億元，同比-38.0%。1-4 月累計實現合同銷售面積793.6 萬平方米，同比-43.8%；銷售金額1373.4 億元，同比-40.1%。

 

    投資建議：政治局會議表述積極，3 月16 日多部門聯合發聲以來，政策加速改善。

 

    持續看好政策改善和供給側改革受益標的，保利發展、金地集團龍頭股、萬科A、招商蛇口、建發股份、招商積余、南山控股等。

 

    風險提示：大幅收緊購房杠桿資金、調控政策超預期嚴格、信用風險加劇。

 

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