近期，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在北京市商住房限購(gòu)之后，商辦房調(diào)控政策商住房單價(jià)出現(xiàn)了大幅下跌，但部分社區(qū)的租金卻在持續(xù)增長(zhǎng)，商辦房調(diào)控手段房屋的租售比出現(xiàn)了大幅提高。

 

　　多個(gè)商住小區(qū)租售比提高

 

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪的中弘·北京像素、林肯公園、明天第一城小區(qū)的單價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌，中弘·北京像素單價(jià)跌了2萬(wàn)元/平米，林肯公園房?jī)r(jià)跌幅在1萬(wàn)元/平米左右，明天第一城的房?jī)r(jià)也跌了1萬(wàn)元/平米左右，但房租并沒(méi)有受到影響，有的甚至還出現(xiàn)了上漲。此消彼長(zhǎng)，北京市商住房的租售比出現(xiàn)了大幅的提高，甚至接近了1：300的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　至于房屋租售比，指的是每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也有一種說(shuō)法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。這個(gè)概念是國(guó)際上用來(lái)衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。

 

　　如果租售比為1：400，按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解，需要400個(gè)月才能收回購(gòu)房成本，這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果租售比為1：100，就高于1：200的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，租售比是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)，在政府加大調(diào)控、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)預(yù)期得到修正，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控正在逐步顯效。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，商住房租售比提高不是個(gè)案，住宅也是這樣的，二手房租金上漲，房?jī)r(jià)也跌了，從短期看，租售比肯定都在提高。主要還是因?yàn)樾刨J收緊了，交易量萎縮了。

 

　　“租價(jià)比”已近9年前水平

 

　　2010年，國(guó)土資源部公布的《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》中，首次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念，計(jì)算方式是，一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格（一年）/房?jī)r(jià)（不含裝修與稅費(fèi)），據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個(gè)典型城市（上海、深圳、天津、杭州、青島）租價(jià)比走勢(shì)大體相同。

 

　　以《華夏時(shí)報(bào)》記者近日調(diào)查的中弘北京像素為例，按照“租價(jià)比”計(jì)算方式，50平米戶(hù)型，房?jī)r(jià)215萬(wàn)，月租金6500元計(jì)算，租價(jià)比為3.62%，接近2009年北京居住物業(yè)租價(jià)比水平，而以中弘北京像素所在區(qū)域的住宅項(xiàng)目“富力陽(yáng)光美園”為例，一套76平米左右住宅，售價(jià)370萬(wàn)左右，月租金在5800元左右，租價(jià)比約為1.88%，差不多是商辦房租價(jià)比的一半。

 

　　至于北京現(xiàn)在新房的租售比水平，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，新房大都是期房，用期房的房?jī)r(jià)對(duì)標(biāo)同期的租金水平的話，目前的租售比在1：500-1：800之間，不包括共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房。

 

　　值得注意的是，北京市2010年之前的房地產(chǎn)時(shí)期，關(guān)于租售比的新聞常見(jiàn)諸報(bào)端，此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，1998年至2001年間，我國(guó)房?jī)r(jià)與租金增長(zhǎng)情況基本一致。2002年開(kāi)始，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)偏快上漲，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%至10%。

 

　　但北京市的租金水平一直不高，房租只相當(dāng)于抵消了貸款的部分，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，租售比這個(gè)國(guó)際上通用的投資原則，在北京樓市逐漸被忽略，以至于人們買(mǎi)房的時(shí)候都不會(huì)將這一指標(biāo)作為參考。

 

　　限購(gòu)后成交量跌九成

 

　　北京市商辦房此次大規(guī)模的降價(jià)，是受到了去年出臺(tái)的商辦房限購(gòu)政策的影響。

 

　　2017年3月26日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)商辦項(xiàng)目的銷(xiāo)售條件進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

 

　　文件規(guī)定，本公告執(zhí)行之前，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄；在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

 

　　由于符合購(gòu)買(mǎi)條件的購(gòu)房者較少，此項(xiàng)政策的出臺(tái)商住房項(xiàng)目造成了較大的影響。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年3月17日以來(lái)，北京樓市跌幅最大的是商住類(lèi)物業(yè)，調(diào)控一年來(lái)，實(shí)際簽約只有5895套，跌幅達(dá)91%，簽約時(shí)