[ 區域產生分化的原因主要是供需。未來供應小于需求的區域，房價依然會有上漲壓力 ]

　　一石激起千層浪。新一輪房地產調控政策“國五條”出臺后，地產股一度遭遇重挫。目前各地細則也將陸續出臺，那么“國五條”出臺對房地產市場影響有多大？2013年地產股是否存在一定投資機會呢？針對這些問題，第一財經日報《財商》記者近期專訪了國泰君安資深房地產行業研究員李品科。

　　今年地產股機會靠跌出來

　　《財商》：從投資角度來看，你覺得2013年地產股是否還存在一定投資機會？

　　李品科：2012年我們對地產股是強烈看多的，2013年的話，我們覺得地產股仍存在一定機會，但這個機會是來自于跌出來的機會。比如部分地產龍頭公司這段時間股價跌到2013年PE 6~7倍，雖然行業趨勢性反轉機會尚未到來，但對于這些過低估值的優質企業來說也是一個較好的價值投資區間。

　　從整個行業來說，政府調控政策的目的也是希望地產行業回復平穩，那么地產股的估值也是圍繞著一個平穩的估值震蕩，在這種情況下，大家過于悲觀的時候其實就是比較好的機會。

　　具體來講，我們認為如果地產股2013年PE在8倍以下就可以進行戰略性建倉，但投資者需要注意的是，由于行業仍處于調控狀態，所以估值也很難突破高位上限，比如主流公司2013年平均PE超過12倍并不是很容易。

　　總體來說，地產股今年是一個偏震蕩的行情，在市場悲觀的時候比如PE到8倍以下可以買入地產股，但如果達到12倍以上就可以考慮賣出獲利了結。不過，這個過程中時點的選擇也是非常重要，因為政策和基本面的波動震蕩的幅度可能會比較大。

　　《財商》：今年要買入地產股的話，你會建議投資者如何選股？

　　李品科：選股方面我覺得仍然應該以龍頭企業為主，比如招商地產（000024）（000024.SZ）、保利地產（600048）（600048.SH）、萬科A（000002）（000002.SZ）、金地集團（600383）（600383.SH）和榮盛發展（002146）（002146.SZ）這樣的龍頭企業。

　　因為未來由于房地產調控政策的影響，整個地產行業的估值是有上限的，所以如果想獲得超額收益，需要依靠公司的自身成長。這些龍頭公司每年的增速都保持在20%~35%左右，這樣投資就可以賺到企業增長這部分。

　　“國五條”短期將抑制需求

　　《財商》：你怎么看最近出臺的“國五條”調控政策？

　　李品科：市場對“國五條”的關注焦點在二手房轉讓要征收20%的個人所得稅，但其實“國五條”的內容是多方面的。一方面對于投資投機性需求進一步抑制，但同時對于基本的剛性需求是鼓勵并予以保證的。另外一方面，“國五條”還有很多措施是明確支持增加供給的，比如增加普通商品住房和用地供應以及加快保障性住房建設等。

　　所以全方面來看的話，“國五條”的目的也是為了讓房地產市場趨于穩定，供應、價格等都相對保持穩定，不是暴漲暴跌，逐漸讓房地產市場和經濟一樣處于平穩狀況，并不是單純要打壓房地產市場。

　　《財商》：“國五條”的出臺對房地產行業的影響有多大？

　　李品科：“國五條”對于房地產市場的影響要分短期和中期來看。從短期來看，“國五條”中抑制需求的政策對市場的影響比較大。比如二手房轉讓征收20%個人所得稅，不過從國外的經驗來看，這個政策還是會對剛性需求進行一定程度豁免，比如對滿5年的個人唯一住宅免征，或者根據持有房產時間長短不同進行區別對待，又或者個人持有房產面積比較小有一定的酌情考慮。因為從國外來看也都是這樣，保護剛性需求，抑制投資投機需求。

　　此外，限購限貸政策也會影響市場需求。比如以前有不少城市只是在內城區限購，外城區并不限購，又或者針對某一類型住宅進行限購，“國五條”出臺之后未來會變成全城市所有類型住宅的限購，對于之前一些城市不限購的區域和住宅都會有比較大的影響。

　　這些抑制需求的措施在短期內會對房地產銷量造成較大沖擊，在政策真正落實執行之前，銷量會非常好，但政策落實之后，短期內對銷量會有明顯抑制作用，但這個銷量并不會一直很差，低迷一段時間之后，剛性需求還是會支撐銷量的恢復。

　　如果從中期來看，“國五條”中一些增加供給的措施執行到位后，對于某些地區過熱或者供求不平衡的情況會有一定緩解，會讓市場逐漸趨于平穩。

　　所以總體來看，“國五條”的出臺是希望房地產市場回歸理性和平穩狀態，并且不要對經濟有太大的影響。

　　樓市未來區域分化明顯

　　《財商》：在這一系列調控政策出臺之后，你覺得房地產行業的發展會經歷怎樣的轉變？

　　李品科：過去整個房地產行業是“高成長、高杠桿和高盈利”的模式，未來這“三高”都很難再出現了。

　　首先，國內房地產行業發展到目前的體量，繼續維持每年30%左右增長的可能性已經很小了。而且目前一些三四線城市的供應量并不比需求小，甚至遠遠大于需求，未來區域分化會非常明顯，整個行業的高增長無疑很難再現了。

　　其次，目前整個房地產行業是處于被調控的狀態，為了安全起見，開發商肯定都是逐漸降低杠桿，如果繼續維持高杠桿的話風險也會比較大。

　　第三，開發商的高盈利目前肯定非常難做到，現在一些三四線城市房價沒怎么漲，甚至是在下跌，在去年最困難的時候不少開發商都是不賺錢的。另一方面，目前一二線城市住宅土地供應也比較緊缺，地價上升還是比較快的，所以對于房地產開發商而言盈利空間并不大，肯定是在走下坡路，回歸到正常平穩的盈利狀況。

　　《財商》：那么房地產行業未來的增速可能會回落到什么水平？

　　李品科：雖然未來房地產行業整體總增量并不多，但是行業集中度還是非常低。比如目前最大房地產企業全國市場占有率也僅2%~3%左右，所以未來龍頭公司還會加大擴張步伐，龍頭公司的成長性比較明確，部分公司增速也會比較高。

　　《財商》：你所提到的未來房地產行業“區域分化”具體會是什么情況？

　　李品科：區域產生分化的原因主要是供需。目前部分三四線城市供應遠大于需求，但一線城市需求遠遠大于供應，目前的調控政策正是暫時壓制需求，使其處于平穩。但未來供需的不同狀況決定了區域的分化，供應小于需求的區域，房價依然會有上漲壓力。

　　《財商》：新型城鎮化政策對地產行業的影響主要會在哪些方面？

　　李品科：目前我國的城市化率在50%左右。從美國的經驗來看，美國城市化率在50%的時候是在1920年左右，當時美國的情況和中國非常相似，東西部差異非常大，之后的發展過程是東西部區域差異逐漸縮小的過程。

　　不過城鎮化的核心是依靠產業帶動，區域有新的產業或者產業轉移過來，那么就會吸引人流，然后帶動城鎮化。所以說產業是基礎，人口流入是產業發展之后的自然結果。

　　對于房地產市場來說，核心就是人口流入，這樣需求自然就增加了，所以說新型城鎮化政策促進地產行業需求的增加，肯定是利好，但具體影響還需要看新型城鎮化的規劃把產業和發展重心放在哪個區域。

　　李品科簡介

　　清華大學碩士，畢業于土木工程系。現為國泰君安資深房地產研究員，曾獲2010~2012年新財富房地產最佳分析師第一名。